צעד אחרי צעד לעסקת נדל״ן – חלק שני

בחלק הראשון של 'צעד אחרי צעד לעסקת נדל"ן' נגענו קודם כל בנו באופן אישי, לפני שאנחנו נכנסים לעומק ביצוע עסקת נדל"ן. אתם מוזמנים לחזור ולקרוא את החלק הראשון כאן.

בכתבה הזו, נבין איך לבחור את האזור בו נרצה להתמקד, מהיכן יגיע המימון, למה לא להשתמש בהון עצמי והיכן מתחילים לחפש עסקאות.

לפרטים על תוכנית הליווי פרויקט x לחצו כאן

בחירת אזור

איפה האזור בו אתם רוצים לעבוד?

זו יכולה להיות שכונה, מיקוד, 2 אזורים או שכונה שלמה. בהתאם לשיטה שבחרתם בכתבה הראשונה, נסו כעת לבחור אזור. דברו עם משקיעים מקומיים ותשאלו אותם מה הם עושים. אולי זה יתאים לכם ואולי לא. זה בסדר. כך תוכלו לדעת אם להישאר באזור הזה או לשנות כיוון. יש אזורים חמים מאוד ולעומת זאת אזורים קלים יותר להתחלה.

תבחרו את הקריטריונים שלכם לאזור השקעה: האם תשקיעו באזור פחות בטוח? האם הייתם רוכשים באזור שלא הייתם גרים בו? לאיזה סוג של אנשים אתם רוצים להשכיר? עם איזו אוכלוסיה אתם רוצים לעבוד?

מימון

איך אני משקיע בנדל"ן? האם אני צריך הרבה כסף או בכלל כדי להשקיע בנדל"ן? התשובה היא לא. תלמדו איך למצוא עסקאות מצויינות ואז תמצאו שותף שיוכל לסייע לכם לרכוש את העסקה הזו.

יש הרבה מאוד דרכים לבצע עסקאות נדל"ן גם ללא מימון עצמי. אם אתם יודעים איך למצוא עסקת נדל"ן טובה, אתם מבינים את ההבדלים בין סוגי עסקאות ויש לכם ידע בסיסי במימון, אתם יכולים לאתר שותפים לעסקאות או למצוא דרכים אחרות לממן את עסקאות הנדל"ן שלכם.

למה לא להשתמש בהון עצמי גם אם יש לכם?

בהנחה שאתם רוצים עסק יזמי נדל"ני…

נגיד שמצאתם עסקה או שתיים והשקעתם עם ההון העצמי שלכם. מצויין. עכשיו, מגיעה אליכם עסקה שלישית. לא תוכלו לבצע אותה כי נגמר לכם ההון העצמי. אנחנו רוצים להיות בעלי יכולת להשקיע שוב ושוב מבלי תלות בההון העצמי שלנו.

דבר נוסף, זה מצויין שיש לכם הון עצמי. תשאירו אותו נזיל לדברים מיוחדים כמו למשל פתרון למשהו מיידי. 

ככל שתמצאו עסקה טובה יותר כך יהיה קל יותר לממן אותה, כלומר למצוא מישהו שיעזור לממן אותה.

לפרטים על תוכנית הליווי פרויקט x לחצו כאן

אז מה עושים עכשיו?

בונים את צוות החלומות שלכם

כדי להקים עסק מצליח להשקעות נדל"ן אתם תצטרכו צוות מצויין שיקיף אתכם. אתם צריכים אנשי מקצוע שהידע והעצה שלהם יעשו את חייכם קלים יותר.

מי צריך להיות בצוות הזה? מתווך (שיודע לעבוד עם משקיעים), עו"ד, רו"ח/מנהל כספים' מנהל נכסים, קבלן, בנקאי.

מתחילים לחפש עסקאות

יש המון דרכים לחפש עסקאות נדל"ן. עכשיו כשיש לכם נישה, אזור ואסטרטגיה – תוכלו גם להתחיל לחפש עסקאות.

הנה כמה מהאתרים שתוכלו לחפש בהם: craigslist, zillow, trulia, realtor, MLS.

גם אם אתם לא יודעים בדיוק את כל הפרטים, אתם כבר יכולים לקבוע טווח מחירים של עסקה פוטנציאלית, מיקום, האם אתם רוצים להתעסק עם שיפוצים ועוד פרמטרים שיעלו תוך כדי חיפוש.

המספרים החשובים בעסקה

אתם צריכים לדעת איך לנתח את המספרים שיש לכם במהירות כדי להגיד go no go  – כלומר האם העסקה הזו תניב לכם רווח או תזרים מזומנים:

1. מחיר הנכס בעת הרכישה
2. עלות שיפוצים
3. בכמה אני יכול למכור

יש לכן 3 אפשרויות של תשובה: אפשרות גרועה, קרובה למציאות ועסקה מצויינת. 

כדאי שתעברו על המספרים עם מישהו מומחה. אדם נוסף שיבדוק את העסקה שלכם. עוד זוג עיניים הן תמיד עזרה גדולה. תבקשו עזרה ותתייעצו. אגב, יכול להיות שכך גם תמצאו מימון לעסקה.

למדריך מאת רוברט שמין לחצו כאן>>

הגשת הצעה לרכישה

אחרי שניתחתם את שלושת המספרים החשובים, קיבלתם comps ממתווך ומצאתם שהעסקה עשויה להתאים לכם, כעת אתם יכולים להגיש הצעה לרכישה, הצעה מבוססת עובדות ולא רגש.

בארה"ב נהוג לפני רכישת נכס, להגיש הצעה לרכישה. בעל הנכס עשוי לקבל מספר הצעות בו זמנית ולבחור את הטובה ביותר עבורו. מה שייקבע בסופו של דבר זה חוזה לרכישת הנכס. כשהנכס על חוזה ביניכם לבין המוכר הוא לא יכול להציע אותו למתעניינים אחרים. 

בעל הנכס או המתווך יכול להסכים להצעה ויכול לסרב לה. אין מה לקחת באופן אישי סירוב. בהחלט יכול להיות שמכאן ייתפתח משא ומתן.

במידה והצעתכם התקבלה, כאן השלב שייחתם ההסכם מול המוכר. בעת החתימה אתם צריכים שתהיה לכם חברת TITLE טובה שתבדוק את החוזה ואת מארג הזכויות הנכס, ולאחר הבדיקה נותנת כתב אחריות לקונה המצהיר שאין בזכות הנרכשת כל פגם קנייני, כלומר הנכס אכן שייך למוכר ואין בו כל זכות צד ג', משכון או שעבוד.

מו"מ על העסקה

אתם יכולים לנהל מו"מ על המחיר, הוצאות, השיפוצים, ימי האינספקשיין וימי הסגירה. 

על מנת שתוכלו לנהל מו"מ אתם צריכים:

1. להציע בהצעה לרכישה פחות ממה שאתם מוכנים לשלם כדי שיהיה לכם מרווח למיקוח.
2. לנהל את ניתוח ההוצאות הצפויות לכם.
3. לקבל ממפקח את ההוצאות המדוייקות שתהיינה.
4. לקחת בחשבון שיהיו גם דברים לא צפויים.

קניית הנכס

הגעתם לסיום התהליך ואתם גם אחרי המו"מ, עכשיו אתם ביום הסגירה של העסקה. זה השלב שבו יועבר הכסף והנכס יועבר על שמכם. בשלב הזה כבר רצוי שתהיה לכם חברת ניהול טובה שתשמור על הנכס שלכם אחרת כל הצעדים שעשיתם עד לכאן עשויים להיות ללא כל ערך.

חשוב לציין, בעת רכישת נכס צריך וכדאי להתייעץ עם בעלי מקצוע שילוו אתכם בהצלחה לעסקה טובה.

להרשמה לכנס הקרוב עם רוברט שמין לחצו כאן