נדלניסטית בת 21: עסקאות, אתגרים, מספרים ותמונות מהשטח
"אז מה את תכלס עושה?"
טוב, אז הבנו כבר בכתבה הקודמת שיש לי הרבה דברים לעשות
ושה'טו דו ליסט' שלי תמיד מלא, אבל איך זה נראה באמת??
אז מה אתם אומרים?
רוצים לראות מספרים ועסקאות אמיתיות? 😉
השבוע היה שבוע עמוס,
והתחיל בשיחת טלפון לא נעימה… כן, גם זה חלק מהסיפור.
כבר קיבלתי שיחות טלפון שנפל עץ על הבית, או שיש שריפה
ואני כבר מתורגלת מספיק לדעת שגם זה חלק מהמשחק,
ואם לקחנו מספיק מרווחי ביטחון – אנחנו נהיה בסדר.
הפעם זה היה נכס של משקיעים, וזה הנכס הראשון (!!) שלהם בארצות הברית.
ולא רק זה… הנכס נרכש ממש לאחרונה.
מה אני אגיד לכם, לא מהשיחות שכיף לקבל 🙁
מצד שני, גם הוצאות כאלה נכנסו בתוך התוכנית העסקית, כמו שלימדו אותי בפרויקט,
וכמה שזה לא נעים ומבאס, מתישהו במהלך חיי ההשקעה בטוח שניתקל גם בהוצאות גדולות.
הפעם היה מדובר בצינור ביוב ראשי שהתפוצץ וצריך לפתוח את רצפת המרתף, להתקין צינור אחר ולרצף מחדש.
פאן פאן פאן!
קודם כל, ליבי יצא אל המשקיעים.
זו אף פעם לא חוויה נעימה, ובמיוחד כשהיא מגיעה בטיימינג כזה!
מצד שני, חשוב לי להזכיר להם שבסך הכל-
יש להם נכס פצצה, שנקנה במחיר מעולה, שנכנסו אליו דיירים כ-7 ימים לאחר הרכישה,
בשכירות גבוהה מהמצופה, ועם בטחונות גבוהים.
אז גם עם ההוצאה הזו, יש להם השקעה מצויינת!!
תוך כדי אני מקיימת גם שלוש פגישות עם משרד רואי החשבון בנוגע להגשת דוחות מס של משקיעים במבנים מורכבים, אני כבר עובדת על העסקה הבאה 🙂
"שמתי על חוזה" שני נכסים.
("שמתי על חוזה" = ביטוי אהוב בקרב קהילת פרוייקט X!
בטוחה שכבר נתקלתם בעבר בביטוי הנ"ל וחשבתם לעצמכם "איזה ביטוי מוזר"….
תכלס, זה אומר שיש לי חוזה חתום על הנכס, ועכשיו יש לי תקופה בלעדית של בדיקות על הבית. אם חתמנו על חוזה טוב וחזק, כמו שלמדתי בפרויקט, אני יכולה בסוף תקופת הבדיקות לבטל את החוזה בלי שום סיכון מבחינתי. במידה והכל נראה תקין ממשיכים מכאן לקנייה)
הנכסים נראים מעניינים, קיבלתי את שניהם מהולסלר.
("הולסלר" זה נושא בפני עצמו, אבל באופן כללי זה מישהו שמביא עסקאות מיוחדות, שנמצאות "מתחת לרדאר" במחירים נמוכים ממחיר השוק. איך? עובד עם מוכרים מוטיבציונים וקונים אגרסיביים. זה כמובן הרבה יותר עמוק ומורכב מלהסביר בכמה מילים…)
למעשה, קיבלתי רשימה של בתים מההולסלר,
וכבר באותו ערב כמחצית מהנכסים נחטפו… מישהו אמר קורונה? לא? יופי.
שני בתים צדו את עיני והורדתי את שניהם על חוזה במהלך הסופש.
ועכשיו??
עכשיו מתחלים בדיקות!
שלחתי אנשים לשני הנכסים ועשינו שיחות וידאו.
בנכס הראשון נראה שיש פוטנציאל מעולה לעסקה מצויינת!
אין יותר מידי השקעה בשיפוץ וסך כל ההשקעה מסתכם בכ- 39,000$ (אחרי הורדה קטנה במחיר)
השכירות הפוטנציאלית תהיה בין 800$ ל850$.
סוג נכסים שאני מאוד אוהבת וגם המשקיעים מאוד אוהבים.
מה עוד אני בודקת בבית?
מלבד בדיקות על האזור, השכונה והרחוב,
אני בודקת את המערכות המרכזיות בבית.
מאחר ומדובר בנכסים זולים, המערכות המרכזיות כמו המזגן, חימום מים, גג וכו הופכות להיות אחוז משמעותי מערך הבית.
עד כה הכל נראה מעולה ואני מזמינה הום אינספקטור לנכס (אני חושבת שזה מקביל ל "בדק בית")
מיד לאחר סיכום הבדיקות שלו הוא מרים אליי טלפון… "NO GO"
הוא אומר לי…
אמריקאי בן אמריקאיים שיתבטא בכזו ישירות??
לא נפוץ בכלל….
"מה קרה??"
"יש בעיה ביסודות של הבית ויש גם תזוזה של הקרקע, הרצפה לא תחזיק"
אוקיי…
טלפון מהיר להולסלר ומבטלים את החוזה.
הבית נמכר כמה ימים אחר כך, דרך אגב.
באותו מחיר.
מה זה אומר??
לא יודעת… אבל למדתי מרוברט ש over thinking זה לא דבר חיוני, ובטוח שנכס כזה לא הייתי קונה.
THANK YOU – NEXT
הנכס השני נמצא בשכונה מעולה, נדיר לקבל נכס מהולסלר בשכונה הזו.
בדיקות, שולחת אנשי מקצוע, מתחילים הערכות של המספרים…
יש תמונה כללית של אופי ההשקעה, נראה שזה יכול לעבוד!
הנכס עולה 43 (אחרי הורדה במחיר כמובן) , שיפוץ 6
שכירות 1,000$!
מזמינה הום אינספקטור לבדוק את הנכס,
ובזמן הזה שולחת אנשי מקצוע נוספים שאינם קשורים לצוות שכבר ביקר בנכס..
למה?
כך אני יכולה לקבל חוות דעת בלתי תלויה מאנשים נוספים,
וכך להצליב את המידע שקיבלתי, בדיוק כמו שלמדתי בקורס.
איך רוברט אומר?
"אם זה נראה כמו ציפור וזה נשמע כמו ציפור, זה כנראה ציפור"
אז אם זה נראה אותו דבר מהוידאו של אדם אחד וכך גם של האדם השני, זה כנראה אותו נכס 🙂
וכן – אני משלמת על זה כסף.
אותו בעל מקצוע מגיע לנכס על מנת לתת לי את דעתו.
אם הוא רוצה לעשות את העבודה, יש לו אינטרס שהמספרים שלי יעבדו.
אם הוא מבין שהוא לא הולך לקבל ממני עבודה הוא יכול לצאת עם הרגשה מרירה והקשר יישרף.
לכן, פעמים רבות אני אעדיף להגיד להם באופן ישיר –
חשוב לי שתיסעו לנכס על מנת לתת לי את דעתכם בנוגע ל X Y Z .
כמה אתם תרצו לקבל בתמורה לזמן שלכם?
לפי דוח האינספקשיין המפורט שקיבלתי (בערך 90 עמודים, אחלה תרגול לאנגלית)
נוספו כמה דברים נוספים לשיפוץ,
יחד עם מרווחי ביטחון שלקחנו העסקה נראית כך:
**צילום אמיתי מהתוכנית העסקית**
ביום חמישי בערב, אחרי שכל המספרים וודאו הרמטית,
ואחרי שהייתי בטוחה בעסקה, בשיפוץ, במיקום, בשכירות וכל הפרמטרים שהופכים עסקה למוצלחת- פרסמתי את העסקה למשקיעים שעובדים איתי.
תוך שעתיים מרגע הפרסום – העסקה נחתמה וזוג משקיעים שלי יהיו הבעלים של הבית החל מעוד יומיים.
מזל טוב!!
בינתיים יש נכס נוסף על חוזה, מאוכלס בדיירים,
שכבר נמצא בשלבי בדיקות מתקדמות וממש עוד מעט יפורסם למשקיעים,
נכס מאוכלס עובר תהליך בדיקות מקיף ונרחב הכולל פרמטרים שונים מאשר נכס ריק,
כי בנוסף לנכס עצמו יש תהליך בדיקות לדיירים ולחוזים,
לפי מה שנראה כרגע הנכס יניב למשקיעים תשואה של 12% נטו בשנה 🙂
רוצים להיות חשופים גם אתם להשקעות?
רוצים להתחיל לבנות את הדרך שלכם לפנסיה מוקדמת?
אם הצטבר לכם הון זמין להשקעה ואתם מעוניינים לקצר משמעותית את הדרך שלכם לחופש כלכלי,
אתם יותר ממוזמנים להיכנס לדף הפייסבוק שלי, ליצור איתי קשר
ונבחן איך אני יכולה לעזור גם לכם לייצר הכנסה משמעותית מנכסים 🙂
בהצלחה רבה,
ליאה
_______________
מתעניינים בתוכנית פרויקט X ?
אם אהבתם את הכתבה ומדבר אליכם להרים עסק משלכם, אם אתם מחפשים לייצר הכנסה מהצד באיזי או אולי להיכנס בכל הכוח כמו ליאה ולצאת לעצמאות כלכלית בהקדם,
אנחנו מזמינים אתכם להשאיר לנו פרטים בלינק הבא ויועץ לימודים שלנו יחזור אליכם כדי להבין יחד אתכם כיצד נכון לכם להתקדם מכאן. מחכים לשמוע מכם!
לינק השארת פרטים למעוניינים בתוכנית פרויקט X >>
