להשקיע חכם מעבר לים

למה תיק הנכסים שלי בארה"ב הוא הפנסיה האמיתית שלי?

שלום חברים,

שמי עופר מושקוביץ, גר בכפר סבא, נשוי לחני ואבא לנועם, דיה ועידו.

בעברי עבדתי שנים רבות בשוק ההון כיועץ השקעות בבנק הבינלאומי, מנהל חדר עסקות מט"ח, ברוקר בבנק ההשקעות האמריקאי מריל לינץ' ושותף בחברת הפיננסים פמילי אופיס.

כיום אני הבעלים של שני עסקים בנדל"ן בארה"ב:

Kappa Real Estate ו- Creative Finance 4 All, קונה ומלווה משקיעים ברכישת נכסים בארה"ב ומומחה במימון מתקדם.

במשך כמעט 3 עשורים השקעתי בשוק ההון במניות, אגרות חוב, מטבעות חוץ, סחורות, הלוואות חברתיות ועוד ועוד. לאחר שהתשואות בשוק ההון החלו לרדת, לא נותרו אפיקי השקעה מעניינים שמצדיקים את עודף הסיכון הטמון בהם. 

אז מה אפשר לעשות? להשקיע בנדל"ן כמובן!

אולם, בארצנו הקטנטונת המחירים הרקיעו שחקים והתשואות הן נמוכות מאוד. לכן נותרה לי האפשרות לחקור שווקי נדל"ן מחוץ למדינה ובחרתי בשוק האמריקאי שבו החוקים הם לטובת בעלי נכסים ויכולת מימוש הנכס או פינוי הדיירים היא קלה יחסית.

בכפרנו הגלובלי הקטנטן, זה לא ישנה אם נשקיע בארץ המוגבלויות הבלתי אפשרי, או בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.

הכסף שלנו הוא כמו צמח. אם ניתן לו את התנאים האופטימליים – הוא יפרח, ישגשג ויפליא בלבלובו .
לפעמים התנאים האופטימליים מתקיימים כאן מתחת לאף ולפעמים רחוק, אי שם במרחק אלפי קילומטרים, מעבר לים.

אולם, כדי להשקיע חכם מעבר לים יש צורך למצוא את התנאים הנכונים. למצוא את אנשי הקשר שהם האוצר המניב שלי בשטח ולהפוך אותם לחלק מהצוות. להכיר את הרחובות שבהם אני משקיע בצורה אינטימית ולהקטין סיכונים ככל האפשר. חשוב לומר כי ניתן לנהל את הסיכון ולהקטין אותו אבל אף פעם לא ניתן למנוע אותו לחלוטין.

ואם כבר אנחנו מדברים על סיכונים, אז לכל משקיע יש תפיסת סיכון משלו.

בשוק ההון למשל, יש משקיעים שמעדיפים מניות שמניבות תשואות גבוהות לטווח הארוך אבל בדרך "מעניקות" לנו סיבוב חינמי של עליות ומורדות, לעתים קיצוניות.

ישנם משקיעים שמעדיפים אגרות חוב שנותנות לנו תחזית יציבה יותר של הכנסות מריבית אבל כמובן מלוות בסיכוני חדלות פרעון ו"תספורות" למיניהן.

בשוק הנדל"ן יש לנו אפשרות להשקיע בשווקים חזקים של שכונות מהמעמד הבינוני ומעלה. מצד אחד המחירים יעלו יותר במשך השנים, בתי הספר מצוינים, אבל כאשר השוק יורד הם חשופים לתנודתיות גדולה יותר. המחירים היחסית גבוהים מובילים לתשואות בינוניות של כ- 5-7% לאחר הוצאות.

כלומר, בטווח הארוך משקיעים אלו ירוויחו יותר מעליית הערך של הנכס ופחות מהתשואה השוטפת. לעומתם, ישנם משקיעים שמעדיפים תשואה שוטפת גבוהה יותר. הם יקנו נכסים בשכונות פחות טובות מהמעמד הנמוך-בינוני, המחירים נמוכים יותר והתשואות גבוהות יותר של כ-8-10% לאחר הוצאות. משקיעים אלה יהנו פחות מעליית הערך אבל התשואה שלהם על ההון המושקע תהיה גבוהה יותר.

חשוב לומר שבכל אזור יש חלוקה של תתי אזורים ותתי שכונות וכדי להשקיע צריך להכיר היטב את השוני בינהם. חשוב עוד יותר לא להתפתות לעסקאות עם תשואה פנומנלית שנשארות כאלה רק על הנייר ובפועל התשואות נמוכות הרבה יותר, אם בכלל נשארת תשואה.

אני שייך למשקיעים שמעדיפים השקעות בבתים פרטיים או כפי שהם נקראים " סינגלים" וההתמחות שלי היא בנישה של הבתים מהמעמד הנמוך-בינוני באזור קליבלנד.

בשוק הנדל"ן בארה"ב יש נישה רחבה מאוד שמתמחה בהשקעות עם הרבה יחידות דיור, בין אם בניין דירות או מתחמי דירות של מאות יחידות דיור. השקעה זו נקראת "מולטי פמילי". אם נשקיע במספר סינגלים תחת אותה חברה ניצור השקעה שנקראת "מולטי סינגל".

אז מה ההבדל בינהם ולמה אני אוהב את המוצר הזה שנקרא מולטי סינגל?

בואו אספר לכם קצת מהעבר שלי בהשקעות אלה.

MULTI FAMILY ? MULTI SINGLE!

בשנת 2012 התחלתי להשקיע בנדל"ן בארה"ב בנישה של מולטי פמילי.

באותה תקופה ניהלתי את חטיבת ההשקעות הריאליות בחברת יעוץ השקעות חוץ בנקאית שהייתי שותף בה. ייצגתי משקיעים שעמדו להשקיע כמה עשרות מיליוני דולרים ולכן היה חשוב לי להיכנס לעובי הקורה ולהכיר מקרוב את עולם המולטיפמילי.

הצטרפתי לאחד מהיזמים המובילים באטלנטה שמנהל עשרות שכונות ענק של מאות יחידות בכל אחת וישבתי במשרד שלו במשך כמעט שבועיים. השתתפתי בישיבות אנליסטים שבה דנו בעסקאות שהגיעו והחליטו האם להתקדם או לא, "חפרתי" באקסלים מרובי לשוניות והשתתפתי בשיחות של היזם עם המלווים שלו והדיונים איזה אשראי לקחת והקרבות על גובה הריבית.

חזרתי המום, עם המון ידע, והייתי נחוש להפוך את הנדל"ן בארה"ב לעיסוק העיקרי שלי!