להשקיע חכם מעבר לים

שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter

למה תיק הנכסים שלי בארה"ב הוא הפנסיה האמיתית שלי?

שלום חברים,

שמי עופר מושקוביץ, גר בכפר סבא, נשוי לחני ואבא לנועם, דיה ועידו.

בעברי עבדתי שנים רבות בשוק ההון כיועץ השקעות בבנק הבינלאומי, מנהל חדר עסקות מט"ח, ברוקר בבנק ההשקעות האמריקאי מריל לינץ' ושותף בחברת הפיננסים פמילי אופיס.

כיום אני הבעלים של שני עסקים בנדל"ן בארה"ב:

Kappa Real Estate ו- Creative Finance 4 All, קונה ומלווה משקיעים ברכישת נכסים בארה"ב ומומחה במימון מתקדם.

במשך כמעט 3 עשורים השקעתי בשוק ההון במניות, אגרות חוב, מטבעות חוץ, סחורות, הלוואות חברתיות ועוד ועוד. לאחר שהתשואות בשוק ההון החלו לרדת, לא נותרו אפיקי השקעה מעניינים שמצדיקים את עודף הסיכון הטמון בהם. 

אז מה אפשר לעשות? להשקיע בנדל"ן כמובן!

אולם, בארצנו הקטנטונת המחירים הרקיעו שחקים והתשואות הן נמוכות מאוד. לכן נותרה לי האפשרות לחקור שווקי נדל"ן מחוץ למדינה ובחרתי בשוק האמריקאי שבו החוקים הם לטובת בעלי נכסים ויכולת מימוש הנכס או פינוי הדיירים היא קלה יחסית.

בכפרנו הגלובלי הקטנטן, זה לא ישנה אם נשקיע בארץ המוגבלויות הבלתי אפשרי, או בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.

הכסף שלנו הוא כמו צמח. אם ניתן לו את התנאים האופטימליים – הוא יפרח, ישגשג ויפליא בלבלובו .
לפעמים התנאים האופטימליים מתקיימים כאן מתחת לאף ולפעמים רחוק, אי שם במרחק אלפי קילומטרים, מעבר לים.

אולם, כדי להשקיע חכם מעבר לים יש צורך למצוא את התנאים הנכונים. למצוא את אנשי הקשר שהם האוצר המניב שלי בשטח ולהפוך אותם לחלק מהצוות. להכיר את הרחובות שבהם אני משקיע בצורה אינטימית ולהקטין סיכונים ככל האפשר. חשוב לומר כי ניתן לנהל את הסיכון ולהקטין אותו אבל אף פעם לא ניתן למנוע אותו לחלוטין.

ואם כבר אנחנו מדברים על סיכונים, אז לכל משקיע יש תפיסת סיכון משלו.

בשוק ההון למשל, יש משקיעים שמעדיפים מניות שמניבות תשואות גבוהות לטווח הארוך אבל בדרך "מעניקות" לנו סיבוב חינמי של עליות ומורדות, לעתים קיצוניות.

ישנם משקיעים שמעדיפים אגרות חוב שנותנות לנו תחזית יציבה יותר של הכנסות מריבית אבל כמובן מלוות בסיכוני חדלות פרעון ו"תספורות" למיניהן.

בשוק הנדל"ן יש לנו אפשרות להשקיע בשווקים חזקים של שכונות מהמעמד הבינוני ומעלה. מצד אחד המחירים יעלו יותר במשך השנים, בתי הספר מצוינים, אבל כאשר השוק יורד הם חשופים לתנודתיות גדולה יותר. המחירים היחסית גבוהים מובילים לתשואות בינוניות של כ- 5-7% לאחר הוצאות.

כלומר, בטווח הארוך משקיעים אלו ירוויחו יותר מעליית הערך של הנכס ופחות מהתשואה השוטפת. לעומתם, ישנם משקיעים שמעדיפים תשואה שוטפת גבוהה יותר. הם יקנו נכסים בשכונות פחות טובות מהמעמד הנמוך-בינוני, המחירים נמוכים יותר והתשואות גבוהות יותר של כ-8-10% לאחר הוצאות. משקיעים אלה יהנו פחות מעליית הערך אבל התשואה שלהם על ההון המושקע תהיה גבוהה יותר.

חשוב לומר שבכל אזור יש חלוקה של תתי אזורים ותתי שכונות וכדי להשקיע צריך להכיר היטב את השוני בינהם. חשוב עוד יותר לא להתפתות לעסקאות עם תשואה פנומנלית שנשארות כאלה רק על הנייר ובפועל התשואות נמוכות הרבה יותר, אם בכלל נשארת תשואה.

אני שייך למשקיעים שמעדיפים השקעות בבתים פרטיים או כפי שהם נקראים " סינגלים" וההתמחות שלי היא בנישה של הבתים מהמעמד הנמוך-בינוני באזור קליבלנד.

בשוק הנדל"ן בארה"ב יש נישה רחבה מאוד שמתמחה בהשקעות עם הרבה יחידות דיור, בין אם בניין דירות או מתחמי דירות של מאות יחידות דיור. השקעה זו נקראת "מולטי פמילי". אם נשקיע במספר סינגלים תחת אותה חברה ניצור השקעה שנקראת "מולטי סינגל".

 

אז מה ההבדל בינהם ולמה אני אוהב את המוצר הזה שנקרא מולטי סינגל?

בואו אספר לכם קצת מהעבר שלי בהשקעות אלה.

MULTI FAMILY ? MULTI SINGLE!

בשנת 2012 התחלתי להשקיע בנדל"ן בארה"ב בנישה של מולטי פמילי.

באותה תקופה ניהלתי את חטיבת ההשקעות הריאליות בחברת יעוץ השקעות חוץ בנקאית שהייתי שותף בה. ייצגתי משקיעים שעמדו להשקיע כמה עשרות מיליוני דולרים ולכן היה חשוב לי להיכנס לעובי הקורה ולהכיר מקרוב את עולם המולטיפמילי.

הצטרפתי לאחד מהיזמים המובילים באטלנטה שמנהל עשרות שכונות ענק של מאות יחידות בכל אחת וישבתי במשרד שלו במשך כמעט שבועיים. השתתפתי בישיבות אנליסטים שבה דנו בעסקאות שהגיעו והחליטו האם להתקדם או לא, "חפרתי" באקסלים מרובי לשוניות והשתתפתי בשיחות של היזם עם המלווים שלו והדיונים איזה אשראי לקחת והקרבות על גובה הריבית.

חזרתי המום, עם המון ידע, והייתי נחוש להפוך את הנדל"ן בארה"ב לעיסוק העיקרי שלי!

בשנה-שנתיים שלאחר מכן השקענו ב-16 שכונות מולטי פמילי והתוצאות היו מעולות.

לאחר שסיימתי את קורס היזמות של רוברט שמין הפכתי ליזם. למרות, או ליתר דיוק – "בזכות" הידע שרכשתי במולטי, הבנתי שהשקעה במולטי כאלה דורשת המון אלמנטים שאין ליזם מתחיל גם אם הוא היה משקיע מתוחכם.

לכן, בחרתי להשקיע בסינגלים.

כדי לפזר את הסיכון, בניתי קבוצת השקעה ראשונה וקנינו מספר נכסים יחד. כך בניתי את קבוצת המולטי-סינגל הראשונה שלי שהחברים בה הולכים ביחד מאז ומגדילים את ההשקעות שלנו בה במשך השנים.

למה אני אוהב את המוצר הזה?

1.  פיזור סיכון – בסינגל, אם משהו בלתי צפוי קורה – זה משפיע דרמטית על התשואה באותה שנה. 2. התשואה השוטפת – במולטי סינגל זהה היום לתשואה של מולטיפמילי וזאת ללא מינוף! אם אני משקיע במולטיפמילי במימון של 70 אחוז, הרגישות שלי לחוסר תפוסה היא גבוהה.

3. נוחות בקבלת מימון – אם אני כן בוחר לקחת מימון, המלווים אוהבים לממן תיק מפוזר ולכן קל יחסית לקבל מימון.

4. תזרים מזומנים גבוה – בנדל"ן ישנם שני מקורות הכנסה. אחד – תזרים מזומנים שוטף, והשני – עליית ערך. מאחר ואני משקיע באזורים טובים של Low Income, אני מקבל Cashflow גבוה.

אז זה מה שאני עושה מאז בעיקר (:

הפכתי השקעות בניירות להשקעות בקירות, ואני מקים קבוצות השקעה למשקיעים ומשתמש בידע הפיננסי שצברתי .

בכל פעם שאני טס, שואלים אותי הבודקים בשדה התעופה: "ארזת לבד?" ואני מחייך ועונה: "כן, ארזתי לבד את הכסף שלי".

הוא לא לגמרי שלי הכסף הזה, חלקו שלי וחלקו האחר של גופים פיננסיים שונים, אבל – הוא בשליטתי! 

כל עוד הריבית נמוכה מספיק ויש לי מרווח טוב בין הריבית שאני משלם לתשואה שאני מקבל, אז אני ממשיך במסע בניית התיק הנדל"ני שלי בארה"ב.

כך אני אורז בקפידה את הכסף, נותן לו דרכון ומאשר לו לנוע על פני הגלובוס, בודק את רשימת הנכסים שלי ושל המשקיעים שלי, שם עוד סיכה במפה על נכס נוסף שנרכש ורואה כמה הוא קרוב לעוד הרבה נכסים נוספים שרכשנו.

אז כן, ארזתי לבד את הכסף ואם היה לכסף דרכון של קליבלנד רבתי, הוא היה מתמלא בחותמות.
חותמות של עשיה יומיומית, של תזוזה, של כל כך הרבה גאווה בבניית העתיד.

זו הסיבה שתיק הנדל"ן שלי הוא הפנסיה האמיתית שלי שממנה אקבל הכנסות פסיביות שעולות על ההכנסות העתידיות שלי מהפנסיה עשרות מונים.

אז כן, ארזתי לבד, ואני זז וגם הכסף זז ?

אם גם אתם רוצים לעשות שינוי אמיתי בחיים שלכם וגם אתם רוצים לייצר לעצמכם "פנסיה אלטרנטיבית", בקרוב אפתח קורס להשקעה בנדל"ן להשכרה וניהול נכסים בארה"ב ובו אדבר על הסיכונים, הסיכויים, ניתוח עסקאות, חישובי תשואות, באילו אזורים להשקיע, היחס בין שכר דירה לעלות הנכס ככלי לקבלת החלטת השקעה, איך לייצר מינוף אופטימלי, נדל"ן להשכרה במימון ממשלתי ועוד ועוד.

לחצו כאן לפרטים מלאים על הקורס >>

 
שלכם,

עופר מושקוביץ

]]>

שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
גלילה למעלה