לרבים מכם יש דאגות דומות לגבי קפיצה לעולם השקעות הנדל״ן. רבים מכם יודעים שלאורך ההיסטוריה עולם הנדל״ן הוא דרך טובה לבנות עושר, ועדיין נמנעים מלעסוק בכך. אני מכיר את התחושה הזו היטב. אני עדיין זוכר את התחושה של העסקה הראשונה, ההתרגשות (ממש צמרמורת בגוף) מזה שעשיתי את הצעד.
שמתי לב שיש ארבעה מיתוסים לגבי נדל״ן שעוצרים אנשים מלהתחיל לעשות.
1. זה יותר מדי מסוכן והשוק לא צפוי אז אני אחכה.
נכון. הרבה שווקים עשויים להיות לא יציבים עכשיו. אבל, משקיע חכם לא מחפש שווקים, הוא מחפש עסקאות טובות שמייצרות כסף.
גם עכשיו יש המון עסקאות מתחת לשווי השוק שיכולות לייצר תזרים מזומנים (cash flow) מצויין, והמון הזדמנויות להשקעות בהתאם לדרך בה אני פועל.
2. אני צריך הרבה כסף כדי להשקיע בנדל״ן
נכון – אם אתה מבקש להשקיע בדרך הקונבנציונאלית דרך הבנק. הבנקים הקשיחו את הסטנדרטים שלהם לגבי הלוואות משקיעים. סביר להניח שתצטרך בטחונות טובים וגם וגם הריבית כנראה תהיה גבוהה.
אבל משקיעים רבים עושים עשרות השקעות באמצעות טכניקות מימון אחרות, חלופיות, כמו owner's terms, lease optioning, money partners and hard money lenders.
הם לא צריכים את הבנק. הם גם לא משתמשים בהון העצמי שלהם, בין אם יש ובין אם לא. אם הם יכולים, גם אתה יכול.
לפרטים והגשת מועמדות לפרויקט x >>>
3. להיות בעלים של נכס להשכרה זה סיוט.
זה בהחלט יכול להיות. אם הנכס לא נרכש בצורה הנכונה. רבים מהרוכשים קונים את הנכס במחיר גבוה מדי, מוציאים הרבה מדי וגם נתקלים בבעיות של פינוי ושיפוץ בהמשך הדרך. הם מנסים לנהל את הנכס בעצמם מבלי שהם יודעים לעשות זאת.
עם זאת, בשוק יש הרבה מאוד עסקאות שיכולות להניב תזרים מזומנים מצוין אם קונים את הנכסים הצורה חכמה מתחת לשווי השוק. זה אולי לא יהיה נכון לגבי מרכז מנהטן או סן פרנסיסקו. אבל בהחלט אפשר למצוא נכסים כאלו באלבמה, טקסס, טנסי, מישיגן וכו׳.
בנוסף, יש הבדל גדול מאוד בין להיות בעלים של נכס לבין המנהלים של אותו נכס.
קנה את הנכס הצורה נכונה, קח מנהל נכסים מצויין, נהל את המנהל טוב ואז יורד ממך הרבה עומס ולחץ, ואתה יכול להתפנות לדברים שמהם אתה נהנה.
4. נדל״ן זה קשה ומפחיד, אז אני פשוט אחכה עד שאתחיל.
אמת. יש הרבה דברים שצריך להבין כדי להיות משקיע נדל״ן מצליח.
רוב המתחילים נהבלים או לא עושים כלום כי הם מנסים לעשות הכל בעצמם.
נדל״ן הוא עסק שבו אתה חייב לבנות צוות. אל תבזבז שנה בלנסות להבין חוזה שקיבלת. קח עו״ד (Title Company) טוב שיעשו את כל עבודות הניירת והבדיקות עבורך. תמצא קבלן טוב שיעזור לך בתיקונים ובהערכת עלויות. תיעזר בשיטה ובצ׳קליסטים.
אני בניתי צוות טוב כך שמה שנשאר לי לעשות זה לדבר עם אנשים בטלפון כדי למצוא עסקאות ולאכול צהריים עם האנשים האלו בזמן שהצוות שלי עובד על העסקאות.
לפרטים והגשת מועמדות לפרויקט x >>>
לקראת סיום, חשבתי על מיתוס נוסף שחשוב להזכיר – בונוס
5. נדל״ן זה יותר מדי ספקולציות.
נכון אבל אני לא עוסק בהשערות. אני משקיע. ויש הבדל גדול מאוד. וזה גם מה שהתלמידים שלי לומדים. אני לא מהמר על שינויים בשוק על סמך תיאוריות. התלמידים לומדים שהשיטה אומרת להתמקד במציאה וסגירה של עסקאות שהן בממוצע 30% מתחת לשווי השוק (אחרי שיפוץ).
לדעת איך לעשות זאת מסיר השערות מהעסק.
