שיטת שלושת השלבים לבניית פורטפוליו גדול של נכסים מניבים כך תרכוש (תרכשי) 50 בתים מניבים תוך 24 חודשים עם אפס הון עצמי
רכישת בית להשקעה בארה"ב באזור בו התשואות על השכרה גבוהות זה תכנית טובה . מה כל כך אידיאלי (IDEAL) ברכישת נכסים מניבים להשקעה ( Rentals investments) ?
I – income (הכנסות משכ"ד- נכס מניב)
D- Depreciation (פחת-הוצאה שמעניקה הטבת מס משמעותית)
E – Equity Build ( אתם בונים את ההון שלכם)
A – Appreciation (עליית ערך)
L –Leverage (מינוף)
טוב אז עם הבנו שהדרך הבטוחה לעושר היא רכישת נכסים מניבים והחזקתם לטווח הארוך אבל למה להסתפק באחד , שניים או שלושה ? מדוע לא לרכוש 50 בתים וליצור לעצמכם הכנסה חודשית משמעותית שתוציא אתכם לחופש כלכלי בשנתיים . חלקכם בטח חושבים לעצמכם טוב אם היה לי הון עצמי להתחיל אתו והייתי יכול לקבל משכנתא בארה"ב כישראלי אז אולי אבל אין לי הון עצמי וגם " ישראלים לא יכולים לקבל משכנתא בארה"ב על נכסים זולים" . טוב אז שני הנחות הייסוד האלו אינן נכונות. ניתן לרכוש כמות כמעט בלתי מוגבלת של נכסים ללא הון עצמי כלל וניתן לקבל משכנתאות על פורטפוליו גדול של נכסים .
שוק המשכנתאות בארה"ב משתנה כל העת ולאחר שנסגר כמעט לחלוטין למשקיעים זרים הוא נפתח אט אט . כבר ב-2015 צלח בידי סוף סוף לקבל משכנתא לראשונה על נכס שהחזקתי בפלורידה. מאז קיבלתי משכנתאות למגורים על מספר בתים אבל החיסרון הגדול של משכנתאות למגורים הוא שהם מוגבלים ( גם לאמריקאים ) בכמות המשכנתאות שניתן לקבל ( בדרך כלל לא יותר מ-10 משכנתאות ) . היעד שלי היה גדול בהרבה ולכן חיפשתי פתרון אחר . הפתרון הינו בקבלת משכנתא מסחרית ולא משכנתא למגורים . זו משכנתא בה המלווה מתייחס אליה בדיוק כאילו הייתה בניין עם 50 יחידות מגורים. הלוואה מסחרית היא הפתרון כך חשבתי אבל אז הבנתי שפתרתי אתגר אחד אבל נוצר לי אתגר חדש : ההלוואות המסחריות שהמלווים מוכנים בסוג הלוואה כזה הינה של מינימום 1 מיליון $ . מצוין מצד אחד כיוון שאנו חושבים בגדול ורוצים פורטפוליו גדול אבל אתגר מצד שני כיוון שכזכור אין לנו הון עצמי והלוואות ניתנות רק על כ- 70 אחוז מעלות הנכסים . ז"א שאני צריך להגיע עם הון עצמי . איך פותרים זאת ?
לפתרון אני קורה את שיטת שלושת השלבים :
שלב ראשון : גיוס מלווה "זהב" . גייסו מלווה אחד או שניים ראשונים . בהנחה של רכישת נכסים בעלות ממוצעת של 70,000 $ נגייס תחילה 140,000 $ ממלווים פרטיים. אגב בכדי לרכוש נכס ראשון גם מספיק גיוס של כ-25,000 $ בלבד ממלווים פרטיים.
כעת לאחר שגייסנו הון ראשוני ממלווים פרטיים ( עדיף להתחיל ממעגל ראשון של מלווים – המשפחה קרובה, חברים) , אנו טסים לשוק היעד שלנו ולא שוכחים לקבוע לפחות שלוש פגישות עם Hard money Lender
ה- HARD MONEY LENDER הינו עסק למתן הלוואות לזמן קצר ( לפעמים גם משקיע מקומי ) . אל האנשים האלו ניתן להגיע דרך המלצות של מתווכים , חברות ניהול, חברות טייטל מקומיות ומפגשים במועדון המשקיעים המקומי ). קבעו איתם פגישה , ספרו להם על התוכנית שלכם שלב אחר שלב ותסבירו שאת ההלוואה שלהם אתם צרכים רק עד לרכישה של 10 הנכסים הראשונים . בהחלט יתכן שתרכשו את 10 הנכסים הראשונים עם יותר ממלווה אחד. תבואו מוכנים לפגישות , תפגינו בקיאות בתוכנית שלכם ובשוק בו אתם עובדים . אם תעשו כן קיבלתם את ההלוואות להתחלת הדרך.
שלב שני :
לאחר שרכשתם בעזרת מלווים פרטיים בישראל ומלווה מקומי לזמן קצר 10 נכסים הגיע הזמן לעבור לשלב השני. בשלב זה אתם תיצרו קשר עם בנקים , בנקים להשקעות וחברות שמעניקות הלוואות מסחריות . בנקים וחברות אלו יכולות לשבת גם במדינה אחרת בארה"ב.
למלווים אלו יש הלוואה שנקראת מסגרת אשראי ( line of credit) . במסגרת הזו תקבלו מסגרת אשראי לשנה וחצי בדר"כ לרכישת נכסים . מסגרת האשראי יכולה להיות בן מיליון לחמישה מיליון דולר .
משיכה ראשונה מינימלית ממסגרת האשראי היא חצי מילון דולר ולכן אתם צרכים את אותם 10 נכסים שרכשתם קודם לכן בשביל שתוכלו לקבל משיכה ראשונה.
כעת עשרת הנכסים יעברו למסגרת האשראי והמלווה המקומי יקבל את הלוואתו בחזרה. מאותה נקודה תמשיכו ברכישת נכסים נוספים תוך שימוש במסגרת האשראי שקיבלתם .
שלב שלישי : מעבר למשכנתא מסחרית הפרוסה ל-30 שנה ובריבית נמוכה ( 5-6 אחוז ).
זהו יעד שלכם ואליו תוכלו להגיע ברגע שתייצבו ( כלומר תשכירו) 90 אחוז מהנכסים שלכם . כיוון שמשכנתא מינימלית הינה כ-1 מיליון דולר ז"א שתצטרכו להשכיר 90 אחוז מנכסים בעלות כוללת של 1.4 מיליון $ ( בחישוב עלות של 70,000 $ לנכס בודד נגיע ל- 20 נכסים ש-18 לפחות מהם מושכרים) .
אם המטרה שלכם היא 50 נכסים אז תגיעו תחילה ל-25 נכסים שמתוכם 23 מושכרים ועליהם תקבלו משכנתא ואחר כך תעשו את אותו התהליך בדיוק ב-25 הנכסים הבאים . 50 נכסים יניבו לכם לאחר כל העלויות כולל עלויות המימון כ- 12,000 $ בחודש ( 42,000 ₪ לחודש) .
והינה עצמאות כלכלית תוך 24 חודשים . ואם ייקח 30 חודשים גם בסדר מבחינתי . . .
