האם להשקיע בסינגל פמילי או מולטי פמילי? זו שאלה ששואלים את עצמם משקיעי נדל״ן רבים. לשניהם יש כמובן יתרונות.
ויני צ׳ופרה, שהחל כמשקיע נדל״ן בבתים בודדים והיום משקיע גם במולטי פמילי, משתף במחשבותיו.
כשהתחלתי את קריירת הנדל״ן שלי לפני כ-30 שנים, חשבתי שרכישת בתים בודדים והשכרתם תהיה דרך מצויינת להבטיח את עתידי הכלכלי.
אז התחלתי לקנות בתים בודדים וללמוד את העסק הזה תוך כדי תנועה, כולל מימון, אחזקה והאתגרים שנלווים לכך. מכיוון שהבתים היו מפוזרים באזורים שונים לקחנו חברת ניהול שתטפל בנכסים. תזרימי המזומנים היו בלתי יציבים אך ההטבות במס על הבעלות וההשכרות היו טובות.
אנחנו המשכנו לקנות בתים ולהחזיק בהם לפרישה. בשנה האחרונה מכרנו את כל הבתים הבודדים למעט דופלקס אחד שקנינו לפני כשש שנים כי יש לו תזרים מזומנים מצויין.
גם בתים בודדים וגם מולטי-פמילי, שניהם טובים למשקיעים מנוסים ומתחילים. כמובן, כמו בכל עסקת נדל״ן, צריך לעשות את הבדיקות המתאימות כדי לוודא שזו אכן עסקה טובה מבחינה כלכלית וגם מתאימה למטרות שלך כמשקיע.
"עבור אלו ששוקלים לקחת צעד קדימה ולהשקיע בסינגלים או מולטי פמילי, חשוב להבין כל אחת מההשקעות האלו", כותב Paul Esajian. "ההחלטה בין שני הסוגים תיקבע בהתאם להעדפה ולמטרות המשקיע."
אז בואו נבדוק אותן כדי שתוכלו לבחור מה מתאים לכם.
להגשת מועמדות לתוכנית הליווי פרויקט x לחצו כאן >>>
בתים בודדים לעומת יחידות מחוברות
"כאשר אתה משקיע בבתים בודדים מפוזרים, ההוצאות התפעוליות גבוהות יותר והניהול הוא אינטנסיבי יותר משיש עבור נכס אחד שבנוי מכמה יחידות (מולטי)", כותב Jerry Chautin.
"לכן חברות הניהול גובות יותר עבור בתים מפוזרים. קשה לפקח על מסיבות פרועות, נזק לחיות מחמד ופעילויות בלתי חוקיות כמו ביצוע ומכירה של סמים", הוא אומר.
"למעשה היה לנו מקרה בקליפורניה שבנכס של בית בודד מנהל הנכסים גילה מעבדה לייצור סם. כמובן שהדייר הוצא מהנכס והשכרנו אותו מחדש אבל אחרי הוצאה גדולה של כסף ותהליך ארוך. היינו צריכים לקנות דוד חדש, להחליף את המזגן, לתקן תקלה בגארג', לטפל בשורשי עצים שהתקרבו לבית ועוד הוצאות שנגסו מתזרים המזומנים."
3 יתרונות של השקעה בסינגל פמילי לעומת מולטי פמילי
- קל יותר להיכנס להשקעה כזו – הלוואה אחת קטנה או במזומן
- עליית ערך בעקבות צמיחת השכונה
- קל יותר למכור בעת הצורך
"בעוד השוק שבו נמצאת ההשקעה באופן טבעי משפיע על שלושת הנ"ל, יש הרבה יתרונות פוטנציאליים להשקעה בסינגל פמילי לעומת מולטי פמילי", כותב Andrew Bilen. במיוחד עבור אנשים המעוניינים לבנות את תיק ההשקעות שלהם לאורך זמן, רכישת סינגלים לעומת מולטי מאפשר רכישה הדרגתית של נכסים תוך התחזקות שוק הדיוק וביקוש גבוה להשכרה, מה שעוזר למזער את הסיכון.
3 יתרונות של השקעה במולטי פמילי לעומת סינגל פמילי
- תזרים מזומנים גבוה יותר ועקבי גם אם יש יחידות פנויות. אם 2 דיירים מתוך 20 בחרו לעזוב, זה עדיין משאיר 90% תפוסה . יותר דיירים, פחות סיכון.
- יותר שליטה על הערך אשר מבוסס על ההכנסה נטו שמייצר המולטי פמילי. על ידי השבחה, שכר הדירה יכול לעלות במהלך הזמן גם כשהחוזה מסתיים.
- הרבה יותר כלכלי. למשל, צריך להחליף רק 2-3 גגות ל-20 יחידות לעומת החלפה של 20 גגות במקרה של סינגלים. קל יותר לטפל בתחזוקה כי היחידות נמצאות בכנס אחד באותו מקום.
למתעניינים בנושא השקעות נדל״ן לחצו כאן למדריך>>>
7 יתרונות נוספים של מולטי-פמילי לעומת סינגל
יש הרבה יותר מ-3 יתרונות בהשקעה במולטי-פמילי לעומת סינגל פמילי. זו הסיבה שבחרתי בסוג ההשקעה הזה ואני מעודד אחרים לעשות זאת גם אם הם יכולים.
1. מידרגיות
במקום לרכוש נכסים בודדים ולהגדיל לאט לאט את העסק שלך, במולטי פמילי אתה רוכש 20 יחידות או 100 בעסקה אחת.
2. העלאת ערך
יצירת מרחב לדיירים בבנין כמו מרכז מדיה, חדר כביסה או גינה לכלבים הם שיפורים שימשכו יותר אנשים לגור אצלך ולא אצל מישהו אחר. זה יוצר מצב של תזרים מזומנים כי הדיירים שלך ירצו להישאר. בנוסף שכר הדירה שאתה תגבה יהיה יותר גבוה.
3. הכנסה
הדיירים מחוייבים עבור חלק מתשלומי המים, אשפה, ביוב, הדברה ועוד חיובים שיש בנכס. בדרך הזו, ביחד עם תשלומי השכירות החודשיים, הדיירים משלמים באופן חודשי בהתאם לשירותים. ברוב הנכסים שהם מולטי פמילי, מודדים בנפרד עבור חשמל וכל דייר משלם בעצמו.
4. מיסים
כאשר אתה מספק דיור זה דבר טוב. גם הממשלה חושבת כך. העיר שבה ממוקם הנכס אוהבת את הרעיון, כי אתה עוזר לתושבי העיר על ידי מתן דיור נקי, בטוח, במחיר סביר לאנשים שאולי לא ימצאו את זה אחרת. כתוצאה מכך, אתה יכול להרוויח כל מיני תמריצי מס.
5. פחת
אתה יכול להצהיר על פחת של חלק מהדירות. כדאי להעסיק רו"ח שמתמחה בזה. החסכון הוא ענק.
6. שמירת ערך
אחרי שנכס שופץ אתה הופך אותו לאטרקטיבי לשוכרים, אבל לא רק. הוא גם אטרקטיבי למשקיעים שאולי ירצו לקנות ממך את הנכס בהמשך כשתרצה למכור. כשהנכס מוחזק טוב ויש תזרים מזומנים יציב וקבוע זה מושך משקיעים.
7. שינוי חיים
אנחנו מספקים מקומות נפלאים לאנשים לחיות בהם, אנחנו מספקים עבודה לאנשי צוות בניהול ואחזקת הנכסים. ואנחנו עוזרים כמובן למשקיעים פאסיביים רבים, שטובים מאוד בעבודתם ואין להם את הזמן להשקיע באופן יזום.
המאמר תורגם מאנגלית. לקריאת המאמר המלא לחצו כאן
