שלום חברים,
כאן שי הלוי 🙂
אחת הדרכים המתקדמות שאני אישית משתמש בהן כדי לממן עסקאות
היא רכישת בתים בארה"ב עם מימון של המוכר, כדרך ליצירת תשואות גבוהות על ההון.
שוק הנדל"ן בארה"ב הינו שוק משוכלל שקיימים בו כלים רבים שניתן להשתמש בהם – כלים שאינם קיימים כמעט בשוק הנדל"ן הישראלי.
השוק האמריקאי מאפשר יצירתיות אדירה בתחום הנדל"ן ויש לדעת לנצל אותה.
אחת השיטות הטובות ביותר למשקיע ישראלי מתחיל לבנות תיק של נכסים מניבים, הינה שימוש בטכניקה שקרויה "מימון בעלים" (Owner Financing).
משקיעים ישראלים (ובדגש על משקיעים בתחילת דרכם) מתקשים לקבל משכנתאות מבנקים בארצות הברית.
לא כל שכן כאשר מדובר בבתים ששוויים נמוך (למשל בתים של 60,000 $).
הבנקים בארה"ב ירצו בדרך כלל להלוות סכום שלא יפחת מ-100,000 $ למשקיעים זרים
וגם זה בהתקיים תנאים שונים שלא נכנס עליהם במאמר זה.
לעומת זאת, בשווקים רבים בארה"ב ניתן לרכוש נכסים בשווי נמוך עם מימון של הבעלים,
כאשר המוכר יהיה יזם, משקיע או אפילו בעל בית שלא הצליח למכור את הנכס שלו במחיר שרצה.
טכניקה זו של רכישת נכסים עם מימון מהמוכר תעבוד טוב בעיקר בשווקים "איטיים " בארה"ב (הכול יחסי כמובן).
דוגמאות לשווקים שיתאימו במיוחד:
ברמינגהם – אלבמה
קליבלנד – אוהיו
סאינט לואיס – מיזורי
ממפיס-טנסי
ועוד…
הדגש בחיפוש שוק מתאים: שוק של תשואות גבוהות
למשל,
שוק שבו על בית של 40,000 $ שניתן לקבל שכירות של 650 דולר ויותר.
או למשל לשוק שבו על בית של 70,000 $ אפשר לקבל שכירות של 1,000 דולר ויותר.
כעת. בואו ונעשה השוואה בין 2 משקיעים שיש להם אותו הון עצמי:
40,000 $
למשקיע הראשון נקרא אורי :
אורי מחליט לרכוש בית במחיר מזומן של 40,000 $ .
הוא מצא נכס כזה במחיר 40,000 $ ששווי השוק שלו הינו כ-47,000 $. כלומר, לאחר הרכישה יהיה לו נכס אחד ששוויו 47,000 $.
לאחר הרכישה הוא מוצא חברת ניהול שמוצאת לו שוכר שמשלם $ 650.
נפעיל את כלל 50 האחוז ונניח שיישאר לו כל חודש 325 $, כלומר: 3,900 $ בשנה.
ז"א, אורי מייצר תשואה של % 9.75 על ההשקעה ועל ההון שלו.
למשקיע השני נקרא דני :
דני מחליט לחפש בתים שהמוכרים שלהם יסכימו למכור לו את הבית עם מימון בעלים.
לאחר תקופה הוא איתר ורכש ארבעה נכסים כאלה בהון עצמי של 40,000 $ .
כל נכס עלה לו 40,000 $.
25 אחוז משווי כל נכס בהון עצמי כלומר 10,000 $ והיתרה 30,000 $ במימון הבעלים המוכר ל-5 שנים עם פריסת תשלומי משכנתא ל-30 שנה ובריבית של 6 אחוז.
כעת בואו נבדוק מה יש לדני:
4 נכסים שרכש במחיר של 160,000 $ ובהנחה שרכש אותם במחיר של 85 אחוז משווי השוק (הרי הוא מחזיק בנכסים בשווי של כ-188 אלף $).
כעת הוא משכיר כ"א מהם ב-650 דולר כלומר 2,600 $ לכל ארבעת הנכסים.
שוב, לפי כלל 50 אחוז נשאר לו כל חודש 1,300 $ ו-15,600 $ בשנה.
אבל – כיוון שמימן את הרכישות במשכנתא שקיבל מהמוכר, הוא יצטרך להיפרד מ- 719 $ בחודש ומ-8,628 $ בשנה.
ז"א שיישאר לו 15,600-8,628 = 6,972 $ .
זכרו, הוא השקיע מכספו 40,000 $ ולכן התשואה שלו על ההון ( CASH ON CASH) היא :
40,000/,6,972 = % 17.5 !!!
לסיכום:
אורי מייצר תשואה על ההון של % 9.75 ואילו דני % 17.5!!
ובנוסף, על ידי כך שרכש 4 נכסים בהנחה של 15 אחוז משווי השוק שלהם,
יצר לעצמו דני הון נוסף תיאורטי של 28,000 $ לעומת אורי שהגדיל את ההון שלו רק ב-7,000 $.
הזדמנות ללמוד לעשות את זה ועוד הרבה יותר בעצמכם:
אם אתם מעוניינים ללמוד כיצד לאתר ולרכוש נכסים לרכישה עם מימון בעלים ועוד טכניקות רבות אחרות
לרכישת נכסים ללא הון עצמי, תוך שימוש בטכניקות פיננסיות יצירתיות – אתם מוזמנים להצטרף לקורס הייחודי אותו אני מעביר.
כל החומר שאני מעביר הינו על בסיס עסקאות אותם ביצעתי בעצמי ובהצלחה רבה.
אעביר לכם את כל הכלים שצברתי ואתם תוכלו לקחת את השקעותיכם כמה צעדים קדימה.
מי שמתעניין: פנו אלי אישית ואתן לכם את כל הפרטים – 050-3213309 שי הלוי
בהצלחה לכולם ותחשבו יצירתי! 🙂
רו”ח ובעל תואר שני במנהל עסקים. שי משקיע בארצות הברית החל משנת 2009 והיה מעורב במעל 150 עסקאות נדל”ן. מחזיק בעסק יזמי מצליח בתחום ההשקעות בבתים פרטיים, מולטי פמלי ובתחום מימון הבעלים בפלורידה, ממפיס טנסי ובקליבלנד אוהיו.
שי מתמחה באיתור נכסים במחירים נמוכים משמעותית משווי השוק וכן בשילוב בין השקעות נדל”ן בארצות הברית ושיטות מימון יצירתיות.
במהלך השנתיים האחרונות מלמד ומלווה משקיעים ויזמים בתחומי הנדל”ן השונים.
