nr1

אהלן

אנחנו נטע גפן ורינת שני, 

אנחנו בנות זוג והצטרפנו לפרוג'קט X לפני שנה וחצי. 

שתינו עבדנו הרבה שנים בהייטק (ואפילו הכרנו באינטל), ולכל אחת מאיתנו יש שלושה ילדים מנישואין קודמים.


איך התחלתן?

עוד לפני פרוג'קט X הבנו שהגיע הזמן ליצור את העצמאות שלנו. הבנו שכשכירות אנחנו לא באמת חופשיות, אלא שהחיים שלנו ביום יום שלהם, מנוהלים על ידי אילוצים וצרכים של מישהו אחר. הבנו שהגיע הזמן לקחת אחריות מלאה על החיים שלנו ולייצר מציאות שהיא טובה לנו בכל הרמות. 

בחנו מסלולים שונים, בדקנו אפשרויות של השקעה בשוק ההון, בדקנו את העולם של e-commerce אבל החיידק של הנדל"ן כל הזמן היה שם. 

בינואר לפני שנה הצטרפנו לתוכנית של Project X, מחזור 25, ויצאנו לדרך. שמנו לנו כמטרה לרכוש שני נכסים עד לסיום תקופת הלימודים (תשעה חודשים), ועשינו יותר 🙂 

הנה רינת וג'ים (הproperty manager) בביקור בנכס הראשון שלנו:

מה היה המחסום הראשון שכשעברתן אותו ידעתן שאתן שם?

אחד המחסומים הפסיכולוגיים שהיו לנו בהתחלה, היה כשהיינו צריכות לעשות שיחות טלפון לאנשי שטח כדי לבנות צוות. אנחנו אוהבות אנשים אבל להתקשר לאדם זר, בעולם שלא הכרנו, הרגיש מוזר ולא נוח. לקח זמן עד שמצאנו את האנשים שאנחנו עובדות איתם היום. ברגע שיצרנו קשר עם רילטור ראשון שהיה נכון לנו והרגשנו שלא רק הגישה נכונה אלא גם הפרקטיקה, התחלנו לרוץ.

חודשיים אחרי קנינו נכס ראשון, הכנסנו דייר, קנינו נכס נוסף. היום אנחנו מחזיקות שבעה נכנסים, בשכונות שונות בסינסינטי, אוהיו, שישה מהם מושכרים ואחד נמצא בסיום שיפוץ וייצא לשוק באמצע יולי. 

מאיפה הבאתן כסף לכל זה?

זו שאלה מצוינת. בשלב הזה כסף עוד לא הכרנו שיטות לעשות עסקאות נדל"ן ללא כסף. כמובן שלא היה לנו credit score  או אפילו חשבון בנק בארה"ב. היינו צריכות להתניע את זה איכשהו ולכן הכסף הראשון שהבאנו היה הלוואה מול קרן השתלמות שהיתה לנו, בלי לשבור את הקרן, כמובן. הוצאנו הלוואה של כ 100,000 דולר בתנאים מצויינים (בלון, בריבית של 1.75%). 

ביצענו את הרכישה הראשונה והשניה וכשראינו שהמודל עובד, שנכנסים דיירים, משלמים שכירות, ושהמספרים שחישבנו במודל העסקי מתחילים לקרות, קיבלנו ביטחון, וגם תיאבון :-). 

יש לנו שתי דירות בארץ שהיו ללא משכנתא. לקחנו מולן הלוואה לכל מטרה, בריבית נוחה של ~4.8% לשלושים שנה. כמובן שאין לנו כוונה להחזיק את המשכנתא כל כך הרבה זמן אבל זה אפשר לנו לבנות פורטפוליו. כבר היום, לפני שעשינו cash out ושיפרנו ריביות, אנחנו נשארות עם יתרה חיובית לא רעה בכלל.  

אסטרטגיית היציאה שלנו יכולה ללכת לכיוונים שונים. ריפיי (cash out על 65% משווי הבתים) היא אופציה מצויינת,  שתאפשר לנו גם לסגור את ההלוואות הישראליות וגם להמשיך לקנות עוד נכסים. אופציה יחסית פשוטה אחרת היא למכור חלק מהנכסים לאחר עליית ערך כדי להגיע למצב של Free and clear באחרים. היום אנחנו גם יודעות שיש עוד אסטרטגיות יציאה מעניינות כמו למשל Lease option, שמאפשר למעשה להמשיך לקבל את הכסף על הנכס אבל בלי הכאב ראש של השוכרים וזה כיוון נוסף מבחינתנו.

איך הצלחתן למצוא מנהל נכנסים טוב? הבנו שזו ממש בעיה…

וואו, האמת, מסע. למדנו פה הרבה דברים. 

הגענו למנהל נכסים ראשון דרך המלצה. הוא מנהל את שלושת הנכסים הראשונים שלנו. תוך כדי עבודה איתו הבנו שיש כמה דברים שעובדים פחות טוב עבורנו. קצב העבודה שלו איטי יחסית, עלויות ה maintenance בטיפול בנכסים הן יחסית גבוהות. חבר מהקהילה המליץ לנו על מנהל נכסים אחר כדי שינהל לנו את הנכסים הבאים שרכשנו. בהתחלה זה היה נראה מבטיח אבל בהמשך גילינו התנהלות מאד בעייתית ולא אמינה. עד כדי כך שהוצאנו ממנו את שלושת הנכסים שהוא ניהל עבורנו והעברנו אותם למנהל נכסים אחר, שלישי מבחינתנו, וייצבנו איתו את הנכסים. אופן העבודה שלנו איתו הפעם כולל ניהול שלנו אותו, אנחנו ממש מלמדות אותו איך לעבוד איתנו. ברור שנהיינו הרבה יותר מעורבות בפרטים, למדנו המון מהתהליך הזה, אנחנו לא מקבלות בולשיט ובאופן כללי זו היתה חוויה מאד מלמדת ומגדלת. כרגע אנחנו עובדות במקביל עם שני מנהלי הנכסים כאסטרטגיה, ויש את הייתרונות והחסרונות של כל אחד. 

בסינסינטי חייבים ללכת למשחק של ה Reds….


ומה עם דיירים – שמענו סיפורי זוועה על דיירים שהורסים את הבית..?

שאלה מצוינת.

כן. יש דברים כאלה. רוב הדיירים שלנו מצויינים. משלמים בזמן ושומרים על הבתים. מנהלי הנכסים שאנחנו עובדות איתם עושים תהליך סינון מסודר, ואנחנו מעורבות בהחלטה על בחירת הדייר. הם צריכים להראות שיש להם הכנסה שהיא לפחות פי 4 מגובה שכר הדירה, יש בדיקה של היסטוריית evictions ושיחות עם בעלי בתים קודמים שהשכירו להם נכס… בחלק מהמקרים הם גם משלמים ביטוח נכס (בנוסף לביטוח שלנו).

באחד המקרים רכשנו נכס שהיה בו דייר שלא אנחנו בחרנו אותו. בדיעבד התברר שהוא הרס את הבית ופונה משם. לאחר שיצא ניקינו את הבית, החלפנו את כל הקירות, אטמנו את המרתף ואפילו סללנו driveway חדש. כמעט פליפ. הבית עבר טרנספורמציה מדהימה, והושכר שלושה ימים אחרי שיצא לשוק, ב 18% מעל מה שהושכר קודם לכן.   

לא חשבתם לפנות לפליפים? בכל זאת יש שם כסף יותר מהיר.. לא?

למעשה כל הזמן חיפשנו גם את ההזדמנות לפליפ. לקח זמן עד שמצאנו. למעשה ממש לפני הקורונה שמנו חוזה על נכס לפליפ (הוא היה על multiple offers ) ברגע שקיבלנו תשובה חיובית הזמנו כרטיסי טיסה ונסענו. בחרנו contractor מתוך מספר קבלנים שפגשנו בבית, לאחר שראינו עבודות שלו. כשחזרנו התחלנו בתהליך מימון, אבל זה היה ממש סביב סוף פברואר ותוך ימים הכל נעצר, וכל תהליכי המימון הוקפאו. 

למרות שלא היה לנו מימון מלא כפי שרצינו, ידענו שזו עסקה טובה ולכן הוספנו עוד סכום קטן כדי להשלים את הקניה מכספים שכבר גייסנו קודם. עכשיו, עם כל הקורונה הזאת, שקלנו מחדש האם כדאי להשקיע עוד 100 אלף דולר בשיפוץ במצב הזה, כשהכל כל כך לא ברור. המספרים הראו שקיים סיכון להפסד במידה ותהיה ירידה במחיר השוק בטווח של חצי שנה קדימה, ולכן סביב כל הנתונים שהחזקנו ועם מימון בריבית גבוהה, הרגשנו שהסיכון גדול מידי. 

לאחר עצירה קצרה החלטנו לשפץ את הנכס לרנטל, שיניב שכירות גבוהה יותר מהסטנדרט, ויחזיר לנו בנטו 9%. אנחנו יודעות שהנכס הזה הוא בעל פוטנציאל appreciation מאד גבוה לאורך שנים ולכן נוכל לשפץ אותו לפליפ כשנרצה למכור אותו.  

אוקי, נכס כזה הוא לא קלאסי לרנטל, נכון? מה החזקה בנכס כזה בעצם מאפשרת לכן, ואיך זה שונה מנכסים אחרים בפורטפוליו? 

הנכס הוא בסביבה שהיא up and coming1, אז קודם כל אנחנו מעריכות שיש פה פוטנציאל appreciation יפה. 

מעבר לכך, אנחנו מזהות שמלווים שהקשיחו את התנאים בתחילת המשבר, כן נותנים הלוואות לנכסים אך עם ערך שוק גבוה יותר. למעשה כרגע אנחנו בתחילת תהליך כזה, וכאשר הנכס יהיה משופץ נוכל לא רק להשכיר אותו בסכום גבוה יותר אלא גם לעשות עליו cash out. 

נכס כזה מעלה את כל ערך הפורטפוליו הנוכחי שלנו ומאפשר  refi על כל הפורטפוליו (מלווים יחפשו בדרך כלל פורטפוליו עם ערך מינימלי של 700-800 אלף דולר). מהלך כזה יאפשר לנו להתקדם עם האסטרטגיה שלנו של סגירת הלוואות ישראליות והמשך הגדלת הפורטפוליו. 

אבל מה עכשיו? בכל זאת הרבה יותר קשה לקבל הלוואות? 

נכון, האסטרטגיה של BRRR היא יותר מורכבת היום. 

מבחינתנו הכיוון כרגע הוא לרכוש נכסים וגם לייצר הכנסה מנדל"ן ללא הון עצמי או הלוואות גדולות, או תוך שימוש בהון מינימלי דרך TERMS- שיטות כמו lease option לרכישת בתים ו/או מכירה שלהם, subject to וכו.

השתתפנו בקורס של שי הלוי שמדבר על זה, ויותר מכך, אנחנו קוראות ולומדות כל הזמן ומעמיקות בשיטה. 

כרגע קוראות את Real Estate on Your Terms  של  CHRIS PREFONTAINE, למדנו חומרים של Ron  LeGrand שגם הוא מומחה בתחום ה TERMS, ואנחנו כל הזמן מעמיקות ומדייקות כדי לעבוד עם השיטה. 

עוד ערוץ שהתנענו לאחרונה הוא עבודה עם משקיעים. בעולמות הרנטל הכוונה היא לאפשר לאנשים לרכוש נכסים בליווי שלנו, מה שמתאים במקרים רבים למי שאין להם את הזמן או את האפשרות להגיע לרמת היכרות מעמיקה עם השוק או עם אנשי שטח, ובכך לעזור להם לייצר הכנסה נוספת. אנחנו רואות מסביב הרבה אנשים שמבינים היום שלבנות על הכנסה ממשכורת, ממקור אחד, זה מסוכן מדי, ולכן השקעה ברנטלים דווקא היום מאפשרת הרחבה של מקורות ההכנסה. זו למעשה דרך נפלאה לייצר  Alternative Revenue Steam.  

לסיכום? 

אנחנו מאוד אוהבות את העסק המתפתח שלנו ותמיד שמחות על הזדמנויות לעבוד עם יזמים ומשקיעים נוספים. הדרך ליצור עצמאות פיננסית מרתקת מבחינתנו ומאפשרת לנו הגשמה של חלום. אנחנו לגמרי רואות איך החיים שלנו יראו בעוד כמה שנים….

אנחנו רוצות לאפשר לכל מי שרוצה להתחיל ללכת בשביל הזה ולא יודע איך לעשות את הצעד הראשון, לצאת לדרך… גם אנחנו עשינו שינוי מיינדסט אדיר, כולל בהבנה הפיננסית שלנו. צמחנו מאוד בזמן קצר, ואנחנו סקרניות לראות מה עוד נמצא לפנינו..

אז מי בא? 🙂

בהצלחה,

נטע ורינת

_______________

פרויקט X: חינוך ליזמות ופיננסים, קהילה חמה ויצירת הכנסה נוספת תוך 9 חודשים או פחות ?

אם גם אתם רוצים לחבור לקהילה גדולה שעובדת יחד, לחזק את ההשכלה הפיננסית שלכם
ולעבוד עם סיסטם שייצר לכם הכנסה מנדל"ן (כבר במהלך התוכנית) ויקרב אתכם לעצמאות כלכלית,
אנחנו מזמינים אתכם להשאיר לנו פרטים ונחזור אליכם עם המידע לגבי תוכנית פרויקט X >>

]]>

שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
גלילה למעלה