כשנדל"ן עושה טוב בעולם -PRANA

שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter

היי חברים! 🙂

אנחנו יאיר ועידית יונג’י (“היונג’ים”), בני 41 מרחובות עם 2 ילדים, לפני כ–4 שנים התחלנו אישתי ואני את פרוייקט X במחזור 15, פעילים באינדיאנפוליס ובקנזס סיטי. כיום אני (יאיר) משמש גם כמנטור בתוכנית. אישתי באותו זמן ניהלה מחקרים קליניים של חברות תרופות ואני ניהלתי פרויקטים בחברות הייטק.

בשנה האחרונה חברנו ליעל ורן בן יצחק, גם הם בוגרי פרוייקט איקס מחזור 24 (רן מתכנן פיננסי במקצועו, ויעל עו”ס בְעבר ומעצבת פנים בהווה, החלו את דרכם בפרוייקט לפני כשנתיים). התחלנו לעשות עסקאות ביחד, רוב העסקאות שביצענו עד כה הן קנייה שיפוץ ומכירה (פליפים), ולאחרונה אף התחלנו שני פרוייקטים של בניה חדשה.

מהר מאוד החלטנו שאנחנו רוצים לחפש עסקאות מולטי פמילי (מקבצי דירות), כדי שנוכל לתת מענה מיטבי למשקיעים שלנו, ולבנות עבורנו תזרים שוטף לטווח ארוך.

למדנו את הנושא לעומק והתחלנו בחיפושים.

אחד הנכסים הראשונים שעלו לי בחיפוש היו שני נכסים צמודים עם כמות מיטות (בדגש על מיטות) של 26.

yy1

הנכסים ממוקמים במקום מאוד נחשק בעיר אינדיאנפוליס, והמחיר היה בהתאם. לפני כשנה המחיר המבוקש על הנכסים היה 950 אלף דולר. מחיר מאוד גבוה שמייצג את המחיר לאחר שיפוץ של כל נכס ונכס. המחיר לא היה נראה לנו הגיוני והמשכנו הלאה, אך הנכס תמיד קפץ לנו בחיפושים שביצענו בחיפוש אחר עסקאות.

רצים קדימה לחודש יולי, שלהי קורונה סבב 1 😊, המתווכת שלי שמכירה את הדרישות שלנו ומה אנחנו מחפשים, מזהה שיש מכירה פומבית.

לא לוקח שעתיים ואנחנו מבקרים בנכס (מרחוק כמובן, עם צוות השטח הנפלא שלנו שם), מסתובבים ומסתובבים ומצלמים סרטונים דואגים לחתוך אותם כל כמה דקות שלא ייקח נצח להעלות אותם לאינטרנט. מתפעלים מהנכס ומהמצב הנהדר שלו. מחפשים מה לא בסדר, וגורנישט…!

מריצים ARV על הנכס שמעניין אותנו מבין השניים (זה עם ה-16 מיטות מתוך ה-26), ומגלים שהערך שלו 550 אלף דולר (2 בתים דומים ליד נמכרו כדופלקסים באותו איזור והם באותו גודל). באותו הרגע הבנו שיש כאן משהו שאנחנו רוצים להיות מעורבים בו 😊. כשהמתווכת והקבלן הסתובבו בנכס, הבנו שהנכס היה בעצם מתחם ששימש co-living, אבל לא הבנו עד הסוף מה היה ולמה.

המטבח מאובזר ברמה של מטבח בבית מלון, שזה היה ממש מגניב (רק הציוד והריהוט שווים כמה אלפי דולרים טובים). 

yy2

החלטנו על מחיר יעד, ויצאנו למכירה הפומבית.

יום שישי שעה 19:00, אני מתיישב על הטלפון ומדבר עם המתווכת בזמן שהיא במכירה הפומבית. מתחילה ההתמחרות, והופ מגיעים למחיר היעד שלנו… שנייה נוספת והנכס כבר שלנו. נותר לנו שבוע ל-closing והתחלנו לחקור מה היה בנכס ומה אפשר לעשות איתו מלבד לשפץ ולמכור.

גילינו שהנכס היה מתחם co-living לאוכלוסיה מיוחדת:  sober living, אוכלוסיה של אנשים שמשתקמים מהתמכרויות של סמים ואלכוהול. ניסינו להבין מה האחריות שלנו בנושא וגם מה הרווחים, בדקנו עם המתווכת מה האפשרויות שלנו בניהול העסק הזה. היה לנו ברור שצריך איש מקצוע שילווה את הדיירים, יחנוך אותם, יהיה העיניים שלנו בנכס ויסייע בניהול היום-יומי.

שבוע לאחר ההתמחרות הגענו לסגירה, רכשנו את הנכס ב-235 אלף דולר. המתווכת שלנו נפגשה עם המוכר ושוחחה איתו, מסתבר שהאדון הנכבד בן 93 (להלן “מייק”), רוצה לקחת את הכסף ולפרוש בשיבה טובה.

אחרי שמייק שמע שאנחנו רוצים להחזיר את הפעילות הקודמת (שהוקפאה בתקופת הקורונה) ולהרים את העסק שלו מחדש, הוא צהל מאושר (גם בהתמחרות ציינו שזו אפשרות מבחינתנו ועל כן העדיף את ההצעה שלנו) והחליט לסייע לנו.

אז הוא הביא לנו:

–          את כל ה”ספקים” המפנים אלינו את המחלימים (לדוג’: כל מיני בתי חולים שמאשפזים את המכורים)

–          חוזים לחתימה עם דיירים

–       חוקי בית (לדוג’: אסור לצרוך סמים, עוצר אחרי שעה 22:30, הסכמה שנעשה להם בדיקות סמים אחת לתקופה בהפתעה ועוד…) כשכל הפרה היא עילה לסיום חוזה הדיור בינינו.

–          ועוד כמה מסמכים.

אנחנו בנחישות ישראלית ביקשנו ממייק שיביא לנו מישהו שינהל את הנכס ויהיה האיש שלנו בבית. מייק אמר לנו שיש רק בן אדם אחד שהוא היה מסכים שינהל את הנכסים שלו: מאט.

למאט יש ניסיון של 18 שנים עם האוכלוסייה הזו ומקדיש את חייו למחלימים.  שוחחנו איתו ויעל שיש לה כבר ניסיון עם אנשים עם בעיות התמכרות, ניסתה להבין מה נדרש ומה לא. סיכמנו על מחיר העסקה של מאט.

אחרי כמה ימים הגענו למסקנה שנקרא למקום PRANA – שזה כוח החיים בהינדו (לא, לא הלחם המרוקני אם חשבתם..חחח) ויצאנו לדרך.

היום אנחנו אחרי שלושה שבועות בלבד,
כבר עם 9 דיירים משלמים  ובמסלול מהיר לקראת תפוסה מלאה…

לדיירים ניתנה האופציה לתשלום שבועי או חודשי (לאחר הפקדת סכום פיקדון) ע”מ להקל עליהם, ולנו עומדת הזכות לפנותם באופן מיידי במקרה של הפרת תנאים או אי תשלום, ללא הפסד כספי מבחינתנו וללא מגבלות פינוי (eviction) הקיימות במקרה של השכרה רגילה.

מבחינתנו, זו דוגמה לנדל”ן עם לב, נדל”ן של win win.
זה מה שאנחנו מחפשים (במיוחד בפרויקט X) – את ה”סיפור” שיש מאחורי הנכס. כי לכל אחד יש סיפור כזה, ואנחנו כיזמים ומשקיעים – יכולים להיכנס לעסקה ולייצר ממנה רווחים, אבל אולי יותר חשוב – לייצר ממנה “תשואה” בחיים, בקיום אישי, בהבראה וכדו – למעגלים הנוספים שבאים איתנו במגע בעסקה הזו, בדיוק כפי שראיתם בדוגמא המהממת שזכינו להיות חלק ממנה.

אז תהיו עירניים לעסקאות ולעסקים באיזור שלכם, תעבדו עם הלב, תעזרו תמיד באנשי המקצוע הכי טובים, ויאללה שיהיה בהצלחה!

יאיר ועידית 🙂

מפגש TEST DRIVE: התנסות מעשית בתוכנית פרויקט X למעוניינים בהכנסה נוספת

אם מעניין אתכם לשמוע עוד על תוכנית פרויקט X ולהבין איך גם אתם יכולים לקבל ליווי לרכישת נכסים בארה”ב ווליצירת הכנסה נוספת (גם למתחילים עם הון עצמי מועט או ללא הון כלל), נשמח לפגוש אתכם במפגש ה Test Drive שיצרנו, בו תחוו יום עבודה מלא מתוך התוכנית בליווי רוברט שמין וצוות ההדרכה שלנו ותוכלו לצאת עם שיטה והבנה איך ניתן להתחיל ממש עכשיו! 😊

פרטים מלאים על מפגש הטסטדרייב בלחיצה כאן

]]>

שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter

אתם חייבים לשמוע יותר?
אנחנו מזמינים אתכם להדרכה חובה לכל מי שמתעניין בתחום הנדל”ן
חינמי לגמרי!

גלילה למעלה

הדרכת נדל"ן בחינם!

הצעד הראשון שלכם בדרך
לחופש כלכלי אמיתי באמצעות נדל"ן