השקעות נדל״ן יכולות להוסיף גיוון לתיק ההשקעות שלך וכניסה לשוק יכולה להיות גם די פשוטה.
אם היית או שהנך בעלים של דירה מושכרת או אולי אם אתה בצד השני, כשוכר שמבין עם מה בעל הדירה צריך להתמודד (כמו למשל תיקונים שוטפים או אולי הדברות), לשניכם ברור שזו לא עבודה זוהרת.
אבל בואו נדייק. גם אם זה לא הדבר הכי נוצץ, זה עדיין יכול להוסיף לתיק ההשקעות שלך ויכול להוות תוספת יפה לתזרים המזומנים. זה גם לא באמת דורש ממך להיות כל הזמן בתקשורת צמודה ויומיומית עם הדייר.
הבעיה מתחילה שכשמשקיעי נדל״ן מתחילים לא יודעים איפה ואיך להשקיע בנדל״ן. אז הנה 5 אפשרויות מדורגות מתחזוקה נמוכה לגבוהה.
1. קנה קרנות נדל״ן (REITs)
קרנות נאמנות בנדל״ן (REIT – Real Estate Investment Trust) מאפשרות לך להשקיע נדל״ן בלי לרכוש את הנכס הפיזי. לעתים קרובות בהשוואה לקרנות נאמנות, הן חברות שבבעלותן נדל"ן מסחרי כגון בנייני משרדים, שטחי מסחר, דירות ובתי מלון. REITS נוטים לשלם דיבידנדים גבוהים, מה שהופך אותם כהשקעה טובה לפרישה. משקיעים שאינם צריכים או רוצים את ההכנסה הרגילה והשוטפת יכולים באופן אוטומטי להשקיע מחדש את הדיבידנדים האלו כדי להגדיל את ההשקעה שלהם עוד יותר.
REITs יכולים להיות מגוונים ומורכבים. חלק מהמסחר בבורסה. חלק אחר אינם סחירים. סוג ה-REIT שאתה רוכש יכול להיות גורם משמעותי וחשוב בכמות הסיכון שאתה לוקח על עצמך, שכן REITs שאינה נסחרת גם לא נכמרת בקלות ויכול להיות שיהיה קשה יותר להעריך את שוויה. משקיעים חדשים צריכים להיצמד ל REITs שנמכרות לציבור ושאפשר לרכוש אותן בקלות באמצעות ברוקר אונליין.
לשם כך תצטרכו חשבון מתאים שפתיחתו לוקחת לרוב כמה דקות ולא דורשת השקעה ראשונית, אם כי ל REIT עצמה תהיה כנראה השקעה מינימלית נדרשת.
2. השתמש בפלטפורמת נדל״ן אונליין
יש חברות שונות שמחברות בין לווים למשקיעים שמוכנים להלוות כסף לצרכים שונים כמו חתוהנה או שיפוץ של הבית. אם אתה מכיר כאלו, תוכל גם להבין השקעות נדל״ן באינטרנט.
פלטפורמות אלה מחברות בין יזמי נדל"ן למשקיעים המעוניינים לממן פרויקטים, בין באמצעות אשראי או הון עצמי. המשקיעים מקווים לקבל חלוקה חודשית או רבעונית תמורת זה שהם לוקחים חלק משמעותי בסיכון ותשלום לפלטפורמה. כמו השקעות נדל״ן רבות, הפלטפורמה הזו היא ספקולטיבית ולא נזילה – אי אפשר בקלות לצאת כמו שאתה יכול מסחר במניות.
בסוג השקעה כזה ייתכן שתצטרך כסף כדי לקבל כסף. רבות מהפלטפורמות הללו פתוחות רק למשקיעים מוסמכים, המוגדרים על ידי רשות ניירות ערך כאנשים שהרוויחו יותר מ -200 אלף דולר (300 אלף דולר עם בן זוג) בכל אחת מהשנתיים האחרונות או בעלי שווי נקי של 1 מיליון דולר או יותר, לא כולל בית מגורים ראשי.
3. להשקיע בנכסים מניבים
טיפאני אלכסי לא התכוונה להפוך למשקיעת נדל"ן כאשר היא קנתה את הנכס הראשון שלה להשכרה בגיל 21. אז, בוגרת קולג׳ בצפון קרוליינה, היא תכננה להמשיך ללמודים מתקדמים וחשבה שקניית נכס תהיה טובה יותר מהשכרה.
״נכנסתי לקרייגליסט ומצאתי קונדו של 4 חדרי שינה ו-4 חדרי אמבטיה שתוכנן לסגנון חיים סטודנטיאלי. קניתי אותו וגרתי בחדר אחד. את 3 החדרים הנוספים השכרתי.״
הדבר הזה כיסה את כל ההוצאות החודשיות שלה והשאיר לה עוד 100 דולר נוספים. הדבר הזה תפס את טיפאני והיא ״נדבקה בחיידק״ השקעות נדל״ן.
אלכסי נכנסה לשוק באמצעות אסטרטגיה שנקראת גם House Hacking (מונח שהוטבע על ידי BiggerPockets, אתר למשקיעי נדל״ן). זה אומר בעצם שאתה ״כובש״ את הנכס על ידי השכרת חדרים, כמו שעשתה אלכסי, או השכרת יחידות/דירות בבניין מגורים. האסטרטגיה הזו מאפשרת למשקיעים לקנות נכס עם עד ארבע יחידות והם עדיין זכאים הלוואה למגורים (לאזרחים אמריקאים – נ.ע.ג.).
אפשר כמובן לקנות ולהשכיר את כל היחידות (מבלי להתגורר באחת מהן). תמצא נכס עם הוצאות נמוכות מהסכום שתוכל לגבות עבור שכר דירה. כמובן שאם אתה לא רוצה להתעסק בתיקונים או באיסוף שכ״ד, תצטרך לקחת מנהל נכסים בתשלום.
אם בכל זאת תבחר לעשות הכל בעצמך, אין ספק שתלמד המון על התעשייה הזו ועל השקעות נדל״ן, מה שייתן לך ניסיון רב בהשקעות עתידיות.
כדי ללמוד איך הצטרף אלינו לכנס הקרוב עם רוברט שמין>>>
4. שפץ ומכור
אתה מוצא נכס מתחת לשווי השוק, כזה שזקוק קצת אהבה, משפץ אותו ככל האפשר אך לא בהוצאה גבוהה ולאחר מכן מוכר אותו ברווח (זה נקרא Flip). מה שחשוב לדעת, שהאסטרטגיה הזו היא קצת יותר קשה ממה שנראה בטלויזיה.
יש כאן אלמנט סיכון קצת יותר גדול כי צריך להיות מאוד מדוייקים עם הסכומים בעת שמתכננים FLIP, הערכה מדוייקת ככל האפשר של כמה יעלו התיקונים, וזה לא דבר שתמיד קל לעשות.
מה אפשר לעשות? לפני שאתה נכנס לעסקה כזו, למצוא שותף בעל ניסיון או קבלן טוב שיוכל לתת לך הצעת מחיר מתאימה לעלויות השיפוץ, מישהו שמאוד מנוסה בהערכות כאלו.
הסיכון השני ב FLIP הוא שככל שאתה מחזיק יותר זמן בבית כך אתה מרוויח פחות כסף כי אם סיימת את השיפוץ וגם לא השכרת את הנכס, יש מיסים לשלם על הבית (שגם את הדברים האלו כדאי לקחת בחשבון לפני שנכנסים לעסקה כזו).
מה שכן אפשר לעשות זה להכניס שוכר, בינתיים לקבל תשואה של שכ״ד ולהמשיך במכירה של הנכס.
5. השכר חדר
לבסוף, כדי לטבול את קצה הבוהן שלך במימי השקעות נדל״ן, אתה יכול להכשיר חלק מהבית שלך דרך אתרים דוגמת AIRBNB. זו דרך טובה לאנשים שחוששים ממחוייבות ועדיין רוצים להרוויח כסף מהשכרה.
באופציה הזו אתה לא צריך לקחת שוכרים לטווח ארוך, שוכרים פוטנציאליים מזוהים באופן כזו או אחר על ידי הפלטפורמה הדיגיטלית ובחלק מהאתרים יש גם פידבקים מאנשים אצלם הם התגוררו, ולרוב יש גם אחריות לנזקים מהפלטפורמה דרכה הגיעו השוכרם.
על דרכים נוספות להשקיע בנדל״ן תוכל לשמוע בכנס הקרוב עם רוברט שמין>>>
המאמר תורגם מאנגלית על ידי נועה ענתבי-גלילי. למאמר המלא לחצו כאן
