pablo heimplatz EAvS 4KnGrk unsplash scaled

עד לפני 11 שנים חייתי בעולם פנימי אחר. התחושה הפנימית שלי היא שיש שי של לפני העולם שגיליתי, ושי שלאחריו.

אז בתחילת 2008 יצאתי לחופשה עם אשתי ולקחתי איתי את הספר שאשתי רכשה עבורי "אבא עשיר – אבא עני" .

סיימתי את הספר ביום אחד והבנתי שהחיים שלי הולכים להשתנות. המסלול שלי עד לקריאת הספר היה ברור:

פיתוח והגדלת משרד רואי החשבון שפתחתי חמש שנים לפני כן ועבודה במשרד עד ליציאה לפנסיה בגיל 65. טוב, אחרי קריאת הספר קיבלתי הארה שזה ממש לא מה שאני רוצה. הגעה לחופש כלכלי, כלומר – יצירת הכנסה פסיבית הגבוהה מההוצאות החודשיות של משק הבית – זה מה שאני שואף להשיג !

תמיד אהבתי ללמוד כך שהצעד הראשון שלי היה להירשם לכל קורס נדל"ן שיצא. למדתי והתחלתי להיחשף לעולם הנדל"ן. השקעתי קצת בישראל אבל משבר הסאב פריים בארה"ב שהתפוצץ עוד באותה השנה אותת לי שההזמנות הגדולה נמצאת מעבר לאוקיינוס.

ההשקעה הראשונה שלי בארה"ב הייתה שנה לאחר מכן, ב-2009, אז קניתי את הדירה הראשונה שלי בעיר פורט לודרדייל שבפלורידה.

העסקה הראשונה תמיד הכי מפחידה. לקח לי זמן לא קצר לעשותה. שוק הנדל"ן בארה"ב היה בעיצומו של המשבר הגדול ביותר שידע ב-70 השנה האחרונות. הבנקים השתלטו על כמות אדירה של נכסים שהבעלים שלהם הפסיקו לשלם את המשכנתאות עליהם.

במצב זה, בו הבנקים נתקעו עם מלאי כה אדיר של בתים, הם נאלצו לזרוק אותם חזרה לשוק במחירים ממש מצחיקים.

אני התחברתי למתווך ישראלי לשעבר שחי במיאמי והתחיל לשלוח לי רשימת נכסים בבעלות הבנקים ( REO) כל שבוע. כל העסקאות היו טובות אבל אני פחדתי – בכל זאת, עסקה ראשונה ועוד מעבר לים.

לאחר מספר חודשים של בחינת עסקאות שלח לי המתווך רשימה חדשה ובה מצאתי עסקה שלא יכולתי למצוא שום תירוץ מדוע לא לרכוש אותה.

מדובר היה בבית בעיר פורט לודרדייל בנכס שקרוי TOWN HOUSE  או מה שאנו מכירים בארץ כקוטג' טורי. הבנק רצה על הבית 60,000 $ . הנכס הזה נמכר שנה וחצי לפני כן ב- 332,000 $  (מחירי "בועה"). עלות בנייה של נכס כזה היה כ-110,000 $ . זאת אומרת שהנכס יצא למכירה במחצית מעלות הבנייה שלו!

עוד הייתה לנו את החוצפה הישראלית להוריד את הבנק למחיר של 54,000 $ וזהו! רכשתי את הנכס הראשון שלי. שיפצתי אותו ב-3,000 $ והשכרתי אותו ב-1,200 $. התחלתי את המסע שלי כמשקיע נדל"ן בארה"ב. בינתיים המשכתי לקדם את משרד רואה החשבון שלי אבל ההתלהבות והאנרגיה שלי כבר הייתה במקום אחר … במשך 4 השים הבאות המשכתי ברכישות עבורי ועבור מספר משקיעים מצומצם בפלורידה ובקליפורניה, ואז ב-2013 נחשפתי לרוברט שמין ולתוכנית הליווי של 'פרויקט 'X והחלטתי שהגיע הזמן להפוך ממשקיע ליזם!

נרשמתי ל-'פרויקט X' ונחשפתי למושגים חדשים כמו הולסיילניג וגם לקבוצה שלימה של משקיעים ויזמי נדל"ן בישראל ובארה"ב שפתחו לי את העיניים להזדמנויות חדשות שלא ידעתי שקיימות. אז כבר החלטתי שאני רוצה להיות יזם נדל"ן במשרה מלאה ?

כעבור שנה מכרתי את משרד רואה החשבון שבבעלותי ועברתי לעסוק רק בהשקעות נדל"ן בארה"ב. בשנתיים הבאות רכשתי עוד נכסים עם משקיעים, נכנסתי לתחום ההשבחות של בתים פרטיים (וגם הפסדתי כסף פעם ראשונה בחיי מנדל"ן).

אח"כ הקמתי עסק לעסקאות אוף מרקט כ- WOLESALER  באזור מיאמי. עסקי ההולסייל הלכו לא רע בכלל ויצרו לי הכנסה אקטיבית שהחליפה את הכנסותיי מראיית חשבון אבל עדיין לא קידמה אותי למטרת העל – יציאה לחופש כלכלי.

למעשה, החלפתי עבודה בעבודה, כאשר אם חודש אחד הפסקתי לייצר "לידים" אז אין הכנסה בחודש שלאחריו .

וכך, לאחר 5 שנות נדל"ן – עדיין לא הייתי קרוב לחופש כלכלי.

אבל אז נחשפתי לעולם חדש – מימון בעלים – OWNER FINANCING.

השנה הייתה 2015,

השוק בדרום פלורידה שהיה כאמור מוכה משבר עמוק בשנת 2009 התאושש וההזדמנויות הלכו והתמעטו ויותר מכך התחרות הלכה וגברה. התשואות כמובן היו בתהליך של ירידה והבנתי כי זה הזמן להתחיל לחפש שוק פחות תחרותי.

מישהו סיפר לי שבממפיס טנסי יש תחרות נמוכה (דהיינו שוק איטי), תשואות גבוהות ומחירים נמוכים במיוחד. אפשר לרכוש בית ב-30,000 $ ולהשכיר ב-600$.

נשמע מעניין חשבתי והתחלתי לבדוק. מהר מאוד הבנתי שאם ארכוש נכסי רנטל ב-30,000 $ ואשכיר אותם, התשואות היפות על הנייר – יישארו על הנייר. שוכרים קשיי יום בעיתיים למדי, תחלופה גבוהה של דיירים, אחוז גבוה של בתים ריקים באזורים אלו – כול אלו הבהירו לי שאני צריך לחשוב על משהו יותר יצירתי.

ואז, בנסיעה חזרה מחופשה באילת על כביש הערבה הארוך והמשעמם, הפלגתי במחשבות על איך אני יכול לקצר את הדרך לעצמאות כלכלית.

10 אחוז בשנה זה יפה, אבל נדרשים 10 שנים להחזיר את ההשקעה וזה הרבה זמן..ואני רציתי להאיץ את התהליך!

ואז הבנתי שהקורס האינטרנטי שלקחתי במימון בעלים מתחבר כמו כפפה לשוק האיטי של ממפיס טנסי.

החלטתי להקים עסק למימון בעלים.

התוכנית הייתה לרכוש תוך 24 חודשים 40 בתים בממפיס.

כל בית אמור להניב תשואה פנימית של כ- 30 אחוז!!! כלומר, אני מקצר באופן משמעותי את הדרך להכנסה פסיבית שתביא אותי לעצמאות כלכלית.

ככה זה עבד:

חיפשתי נכסים במספר כיסים בעיר ממפיס באזורי C שמבקשים עבורם 30,000 עד 40,000 $ נתתי הצעות נמוכות נניח 18,000 על הבית.

העיקרון פשוט: אם מחיר השוק המקסימלי של הבית הוא 40,000 $ אני חייב לרכוש אותו במקסימום 20,000 $ כולל כל העלויות.

חיפשתי גם בתים שלא היו זקוקים לשיפוץ מסיבי אלא היו במצב שניתן למכור אותם לבעל בית ללא תיקונים רבים או בלי תיקונים בכלל.

זה היה מאתגר אבל היו מספיק משקיעים מסכנים שרכשו את הנכסים לרנטל – לא ראו רווחים מהסיבות שציינתי למעלה ורק רצו להיפטר מהנכס  אותו נכס ששיפצו שנה לפני כן…

אז רכשתי נכס כזה ב-20,000. פירסמתי אותו מיידית למכירה ב- 40,000 $ עם מקדמה נמוכה מאוד (בדרך כלל 5 אחוז מהמחיר -2,000 $).

הרעיון היה שהקונה שלי יהיה מקומי שירכוש את הבית לעצמו למגורים במקום להמשיך ולשכור בית.

הבנקים לא אוהבים לתת משכנתאות לבתים מתחת ל-50,000 $ ועוד פחות אוהבים לתת הלוואות ללווים עם קרדיט סקור נמוך – אלו היו הלקוחות שלי!

אמרתי להם כך: במקום להמשיך ולשכור נכס לשארית חייכם בואו תרכשו בית ותשלמו משכנתה בסכום דומה לסכום שהייתם משלמים על שכ"ד.

אז קניתי ב-20,000 $ , מכרתי ב-40,000 $ עם מקדמה של 2,000 $ .

ההכנסה החודשית של בגין המשכנתא הייתה בערך 480 $ . נתתי משכנתאות ל- 10 שנים בדרך כלל.

אין לי למעשה הוצאות ,כי אני הופך להיות בנק. מי שרכש ממני את הנכס אחראי לבטח אותו ולשלם את מיסי הנכס.

אז 480 $ ל-12 חודשים זה 5,760 חלקי יתרת ההשקעה שלי 18,000 $  זה 32 אחוז!

אחרי שלוש שנים החזרתי את כל ההשקעה ועדיין נותרו לי 7 שנים של הכנסה פאסיבית!!!

זהו, מצאתי את הנוסחה לקיצור הדרך שלי לעצמאות כלכלית, ובאמת ,לאחר קצת יותר משנתיים –

השגתי את היעד שלי ? —-

אם גם אתם רוצים ללמוד כיצד לעשות זאת וכן ללמוד עוד שיטות רבות אחרות (שבכולן התנסיתי בעצמי) כדי למנף את השקעות הנדל"ן שלכם, להעלות את התשואה משמעותית ולהוריד סיכונים –  הצטרפו לעשרות התלמידים שלי שכבר סיימו את הקורס שלי במימון יצירתי בהשקעות נדל"ן בארה"ב ותתחילו גם אתם את הדרך המקוצרת לחופש הכלכלי שלכם!

אתם מוזמנים להירשם להרצאת המבוא לקורס בלחיצה כאן >>>

מחכה לפגוש אתכם שם ובהצלחה!

]]>

שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
גלילה למעלה