בכמה עלה ההחזר החודשי של המשכנתא?

לאחרונה דנו לא מעט בשינויים שחלים על רוכשי הדירות, ובעיקר כיצד מושפע לווה שהמתין עם קניית נכס, בין אם למגורים או להשקעה לעומת לווים שרכשו נכס לפני כשנה. מחירי הדירות המשיכו לעלות נכון לאמצע שנה זו וחשוב לא פחות גם עלות המשכנתא התייקרה משמעותית.

המשכנתא מורכבת ממסלולים שונים שכל אחד מהם מתומחר בשיעור ריבית שונה.
למרות שריבית בנק ישראל נותרה ללא שינוי ב15 חודשים האחרונים ונשארה על 0.1%, אנו עדים למגמת עלייה בריביות הניתנות על ידי הבנקים למשכנתאות אשר מייקרת את ההלוואה הגדולה ביותר שלווים יכולים לנטול מהבנק. הדגש על עליית הריביות הופך להיות מהותי כיוון שהמשכנתא, ברוב המקרים, מהווה מרבית מעסקת הרכישה, בממוצע 70% משווי הנכס, ולכן כל עלייה של 1% בריבית מייקרת משמעותית את ההלוואה וההחזרים החודשיים הנגזרים ממנה.

התייקרות הריביות החלה בסוף שנת 2015 ומגמה זו נמשכת עד היום ומתבטאת לא רק במתן ריביות גבוהות יותר אלא גם בהקטנת המרווחים שהבנקים מעניקים.
מסלול הפריים לדוגמא מורכב מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5% ולכן שיעור ריבית הפריים עומד על 1.6%. ריבית זו ניתנת במשכנתא בתוספת או בהחסרת המרווח שהבנק קובע. אם בעבר הבנק העמיד משכנתא במסלול פריים מינוס מרווח של 0.9% (כלומר שיעור ריבית של 0.7%), כיום אותה משכנתא תינתן במרווח קטן יותר של כ- 0.5% ובמקרים קיצוניים אף ללא מרווח בכלל ואז נשלם 1.6%.

ההחזר הכולל לבנק התייקר בשנה אחת ב- 133,200 ₪!

בזמן בו עליית המחירים המשיכה, מרבית פעילותה של הממשלה עסקה בשאלה, כיצד ניתן להוריד את מחירי הדיור ולשם כך הגו מספר רעיונות וביניהם "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה", עליהם נפרט במאמר הבא שלנו.

על אף תוכניות הממשלה להוזלת מחירי הדיור, מחירי המשכנתאות עלו, מה שמייקר כמובן את ההחזר החודשי של ההלוואה. בחנו את עליית הריביות עפ"י עסקאות רכישה שביצענו ומצאנו כי ההבדל בריביות בין שנת 2015 לשנה הנוכחית הנו כמעט 1% בממוצע!

על מנת לבדוק את התייקרות המשכנתא, ביצענו השוואה בין ההחזרים החודשים הנובעים ממשכנתא על סך 900,000 ₪ שנלקחה לפני כשנה ופרוסה ל- 30 שנים למשכנתא דומה כיום.
אם בקיץ 2015 ההחזר החודשי במשכנתא כזו עמד על כ- 3,633 ₪, הרי שכיום בקיץ 2016 החזר למשכנתא זהה יעמוד על כ- 4,009 שח – עלייה של למעלה מ10%!
מדובר על עלייה של כ-370 ₪ בהחזר החודשי בתוך שנה אחת בלבד, שמשמעותה תוספת של 133,200 ₪ נוספים שמשלמים לבנק לאורך כל חיי המשכנתא.

מי שהמתין עם רכישת הדירה מתוך הנחה שהריבית תיוותר אפסית עוד זמן רב, משלם היום הרבה יותר עבור אותה ההלוואה וזאת ללא חישוב של עליית מחירי הדירות.

למה הריביות עולות?

ישנן מספר סיבות לעליית הריביות, הסיבה העיקרית היא שהבנקים הגדולים הגיעו למכסת המשכנתאות שהם רוצים לתת – ולכן יש פחות תחרות בשוק משכנתאות. בשנים האחרונות בתקופה בה הריביות היו בשפל, התחרות בין הבנקים למשכנתאות הלכה וגברה ויכולת המיקוח של הלקוחות הייתה עצומה. כך כל לקוח ביצע משא ומתן רחב בין הבנקים עד שהשיג את הריביות הנמוכות ביותר נכון לאותה התקופה.

כיום, המצב התחרותי של השוק נחלש והבנקים לא ממהרים לתת משכנתאות באחוזי מימון מקסימאליים ובטח לא בתנאים שהיו נהוגים בעבר. חלקם אף מתנים קבלת משכנתא בתנאים טובים בהעברת חשבון עובר ושב לניהולו של אותו הבנק.

סיבה נוספת לעלייה בשיעורי הריבית היא עלויות גיוס ההון של הבנקים עבור כל משכנתא שנלקחת מהבנק. עלות גיוס ההון מתייחסת לרזרבה שהבנק צריך להפריש עבור כל שקל הוא שמלווה לצרכן. ככל שהעסקה יותר מסוכנת לבנק כך הלימות ההון גבוהה יותר, כלומר, הבנק צריך להפריש יותר כסף לרזרבה.

בשורה התחתונה, חלק מהבנקים הקטינו את החשיפה שלהם להלוואות המשכנתא בעיקרם בנק לאומי ובנק פועלים שהצהירו שכוונתם היא להקטין את כמות תיקי המשכנתאות באופן משמעותי.

דווקא בזמנים אלו, צריך לדעת כיצד לגשת לבנק ולהכין תכנית עבודה מסודרת מראש בהתאם לסוג העסקה ולפרופיל הפיננסי האישי שלכם. אני מזמינה אתכם להוריד את המדריך שלי ללא עלות בלחיצה כאן בו תוכלו ללמוד את חשיבותו של תמהיל המשכנתא וכיצד הרכב נכון של ההלוואה יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים!

בהצלחה!
קרין ארמל