למה בכלל יש בלבול בין המונחים

בעולם הנדל"ן בארה"ב משתמשים בהרבה מושגים שנשמעים דומים: Gross Yield, Net Yield, Cap Rate, Cash-on-Cash Return, ROI. כולם מדברים על תשואה, אבל כל אחד מהם בוחן זווית אחרת של העסקה.

הבעיה מתחילה כשמשווקים, מתווכים או מוכרי נכסים מציגים מספר אחד יפה, בלי להסביר איך הוא חושב. לדוגמה, נכס שעולה 120,000 דולר ומושכר ב-1,200 דולר בחודש יכול להיות מוצג כעסקה של 12% תשואה ברוטו. החישוב פשוט: 1,200 כפול 12 חודשים שווה 14,400 דולר בשנה. מחלקים ב-120,000 ומקבלים 12%.

אבל זה לא אומר שהמשקיע מרוויח 12%. מתוך השכירות צריך לשלם הוצאות רבות: ארנונה, ביטוח, תחזוקה, חברת ניהול, אי תפוסה, תיקונים ולעיתים גם HOA או הוצאות נוספות. אחרי כל אלה, התשואה האמיתית יכולה להיות 6%, 5%, או אפילו פחות.

לכן תשואה ברוטו היא רק סינון ראשוני. היא לא מספיקה לקבלת החלטת השקעה.

מהי תשואה ברוטו

תשואה ברוטו היא היחס בין ההכנסה השנתית משכירות לבין מחיר הנכס. היא לא מתחשבת בהוצאות, במימון, במסים או בתקלות. לדוגמה, אם מחיר הרכישה הוא 150,000 דולר והשכירות החודשית היא 1,500 דולר, השכירות השנתית היא 18,000 דולר. התשואה הברוטו היא 18,000 חלקי 150,000, כלומר 12%.

זה מספר שקל לחשב, ולכן משתמשים בו הרבה בשלבי סינון ראשוניים. אם משקיע בוחן עשרות נכסים, תשואה ברוטו יכולה לעזור לו להבין אם בכלל יש טעם להעמיק. אבל היא לא נותנת תמונה של כדאיות אמיתית.

נכס עם תשואה ברוטו של 12% יכול להיות פחות טוב מנכס עם תשואה ברוטו של 9%, אם הראשון נמצא באזור עם ארנונה גבוהה, ביטוח יקר, תחזוקה כבדה ואי תפוסה גבוהה.

מהו Cap Rate

Cap Rate, או Capitalization Rate, מחושב לפי ה-NOI של הנכס ביחס לשווי או מחיר הרכישה שלו. NOI הוא ההכנסה התפעולית נטו לפני מימון. כלומר, לוקחים את ההכנסות מהנכס ומורידים הוצאות תפעוליות, אבל לא מורידים את תשלום המשכנתה.

לדוגמה, אם השכירות השנתית היא 18,000 דולר, ההוצאות התפעוליות הן 7,000 דולר, ה-NOI הוא 11,000 דולר ומחיר הנכס הוא 150,000 דולר, ה-Cap Rate הוא 11,000 חלקי 150,000, כלומר 7.33%.

ה-Cap Rate מאפשר להשוות בין נכסים בלי להכניס את מבנה המימון האישי של המשקיע. זה חשוב, כי שני משקיעים יכולים לקנות את אותו נכס, אחד עם מזומן ואחד עם מימון, ולקבל תזרים שונה לגמרי. אבל היכולת התפעולית של הנכס עצמו היא אותה יכולת.

לכן Cap Rate הוא כלי טוב להשוואת נכסים ושווקים, בעיקר כאשר רוצים להבין כמה הנכס מייצר ביחס לשווי שלו. במסגרת ניתוח עסקאות נדלן בארהב, זה אחד המדדים שמונעים הסתכלות שטחית על תשואה ברוטו בלבד.

מהו Yield

המונח Yield יכול להופיע בכמה הקשרים, ולכן צריך לשאול תמיד למה בדיוק מתכוונים. לפעמים משתמשים בו כ-Gross Yield, כלומר תשואה ברוטו. לפעמים כ-Net Yield, כלומר תשואה אחרי הוצאות. ולפעמים הכוונה היא לתשואה על ההון שהמשקיע שם בפועל.

לדוגמה, אם משקיע קנה נכס ב-150,000 דולר, אבל שם רק 45,000 דולר הון עצמי והשאר במימון, התשואה על ההון העצמי שלו תימדד אחרת מה-Cap Rate. אם אחרי כל ההוצאות והמשכנתה נשאר לו תזרים שנתי של 4,500 דולר, התשואה על ההון היא 10%.

כלומר, אותו נכס יכול להציג Cap Rate של 7.3%, אבל Cash-on-Cash Return של 10%, בגלל שימוש במימון. מצד שני, אם הריבית גבוהה, המימון יכול גם לפגוע בתשואה על ההון.