למה קשה להעריך Rehab מרחוק?

משקיע מקומי יכול להגיע לנכס, לראות, להריח, לפתוח ארונות, לבדוק רטיבות, לדבר עם קבלן בשטח ולהרגיש את המצב. משקיע מרחוק תלוי באנשים אחרים: מתווך, Wholesaler, קבלן, אינספקטור, חברת ניהול או שותף מקומי. זה לא אומר שאי אפשר לעשות את זה, אבל זה אומר שחייבים לעבוד בתהליך מסודר.

הסיכון הגדול הוא שהמשקיע רואה תמונות חלקיות ובונה הערכה לפי מה שהוא רוצה להאמין. תמונות לא תמיד מראות ריח, רטיבות מאחורי קיר, בעיות יסוד, מצב מערכות, איכות עבודה קודמת או דרישות עירייה. לכן הערכת שיפוץ מרחוק צריכה להיות שמרנית יותר מהערכת שיפוץ שאתה רואה בעצמך.

קודם כל מפרידים בין סוגי שיפוץ

לא כל Rehab הוא אותו דבר. שיפוץ קוסמטי כולל בדרך כלל צבע, רצפה, תאורה, ניקיון, תיקונים קטנים, מכשירי חשמל ולעיתים רענון מטבח או אמבטיה. שיפוץ בינוני כולל החלפת מטבח, אמבטיות, חלק ממערכות הבית, תיקוני קירות, דלתות, חלונות או עבודות חוץ. שיפוץ כבד כולל גג, HVAC, חשמל, צנרת, יסודות, ניקוז, עובש, תיקוני קוד או שינוי מבני.

עסקה יכולה להיראות כמו שיפוץ קוסמטי בתמונות, אבל להפוך לשיפוץ בינוני או כבד אחרי בדיקה. לכן לא מספיק לשאול "כמה יעלה השיפוץ". צריך לשאול מה בדיוק כלול, מה לא כלול, ומה עדיין לא ברור.

איך בונים הערכת שיפוץ מסודרת?

השלב הראשון הוא לקבל תיעוד מלא ככל האפשר: תמונות של כל חדר, תקרה, רצפה, קירות, מטבח, אמבטיות, מרתף אם יש, עליית גג אם רלוונטי, גג, חוץ הבית, חניה, חלונות, לוח חשמל, HVAC, דוד וצנרת גלויה. רצוי לבקש גם וידאו הליכה בנכס, כי וידאו טוב יכול לחשוף דברים שתמונה לא מראה.

השלב השני הוא לחלק את השיפוץ לסעיפים: צבע, ריצוף, מטבח, אמבטיות, גג, HVAC, חשמל, צנרת, חלונות ודלתות, עבודות חוץ, ניקיון ופינוי, Permit או דרישות עירייה, ורזרבה לחריגות. כאשר מפרקים את השיפוץ, קל יותר לזהות מה חסר. אם אין סעיף גג, צריך לשאול מה מצב הגג. אם אין סעיף HVAC, צריך לדעת בן כמה המערכת והאם היא עובדת.

השלב השלישי הוא לקבל הערכה מאיש מקצוע מקומי. לא הערכה כללית בטלפון, אלא הצעת מחיר עם פירוט. גם אם הקבלן לא יכול להתחייב סופית לפני פתיחת קירות או בדיקה עמוקה, הוא צריך לתת טווח ריאלי. במסגרת בדיקת עסקאות נדלן בארהב, זה אחד המקומות שבהם אסור לקצר דרך.